世联天津城南新世家项目价格实施方案.docx

价格策略说明 城南新世家项目 价格策略说明 北京世联房地产顾问有限公司 二零零五年四月 12/6/2019 P. 1 价格策略说明 一、价格制定步骤 1、明确项目价格制定前提及目标； 2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值； 3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配； 4、制定项目价格表。 二、项目特征分析 1、本项目住宅部分由 9 栋南北坐落的板楼组成； 2、今年底推出 1、2 号楼，目前也只考虑 1、 2 号楼； 3、1＃楼 28 层，其中 1－2 层为商业用房，这部分面积不在考虑 范围之内， 1# 楼销售面积为 10984 平米； 2＃楼 28 层，销售面 积为 14628 平米； 4、1# 楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室 户型，小跃层； 2＃楼均为一梯两户。 5、1# 楼北面紧邻南马路， 2# 楼靠近公建位置。 上述项目特征对本价格策略带来如下启示： 天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼 层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为 景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的 价值并非最高，往往是次最高层价值最高。 天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点， 因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。 12/6/2019 P. 2 价格策略说明 南马路的嘈杂对 2 号楼的住户居住存在影响， 因此 2# 楼的整 体价值应高于 1# 楼。 三、价格制定前提 1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因 素来调差； 2、整体均价 5900 元 / 平米； 3、销售速度 47.5 套/ 月。 五、楼栋价格差制定 1、原则 我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯 户比、采光等因素，认为 1# 、2# 楼没有显著差异，只需考虑在 推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的 5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足； 2、各栋均价： 根据项目本体分析， 1# 楼的价值应略低于 2# 楼，定价如下： 1# 楼，均价 5730 元/ 平米 2# 楼，均价 6030 元/ 平米 六、各栋平面差制定 １、确定权重 朝向和户型格局：（３０％）：根据客户访谈和市场调查显示， 天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝 12/6/2019 P. 3 价格策略说明 向和户内格局是客户最为关注的价值点； 景观（２０％）：客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范 围内选择景观好的户型，所以景观次之。 通风（５％） 采光（５％） 噪音（５％）  均会对客户决策过程产生一定影响，所以给与适当考虑 对视（５％） 2 、户型打分（ 专家打分法） 因素 朝向 户内格局 内部景观 通风 采光 噪音 对视 朝向差换算 权重 30% 30% 20% 5% 5% 5% 5% 户型 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 合计 1-A 5 1.5 5 1.5 5 1 5 0.25 5 0.25 4 0.2 5 0.25 4.95 1-A 5 1.5 5 1.5 5 1 5 0.25 5 0.25 4 0.2 5 0.25 4.95 1--B 5 1.5 4 1.2 4 0.8 4 0.2 4 0.2 5 0.25 5 0.25 4.35 1-B 5 1.5 4 1.2 4 0.8 4 0.2 4 0.2 5 0.25 5 0.25 4.35 2-A 5 1.5 5 1.5 5 1 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 0.25 5 2-A 5 1.5 5 1.5 5 1 5 0.25 5 0.25 4 0.2 5 0.25 4.95 2-B 5 1.5 4 1.2 5 1 4 0.2 4 0.2 5 0.25 5 0.25 4.55 2-B 5 1.5 4 1.2 5 1 4 0.2 4 0.2 5 0.25 5 0.25 4.55 3、平面差制定 通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异 12/6/2019 P. 4 价格策略说明 不大，而且各层的总户数仅有 4 个，所以建议平面差调整仅考虑 客户对金银角的价值认知差异，即金角 500 元/ 平米，银角 200 元/平米，其他 0。 七、楼层调差 １、原则策略 考虑到竞争不确定性，建议采用稳健的调差策略，即 低层低价，以保证对速度的要求 中间层通常是客户优选的位置，可以适当调大层差，以保证 整体收益目标。 高层层差适当减小，甚至不调差，以保持一定价格竞争，以 降低市场风险。同时可根据市场反馈，结合各种销控手段以 保证项目收益的最大化 ２、根据上述原则调差如下： 1-9 层 , 层差 20