（物业管理）物业实务整理.pdf

（物业管理）物业实务整理 第一章：物业管理企业 一、物业管理企业的特征： 第一，是独立的企业法人。第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共 管理性质的职能。 二、物业管理企业的分类 （一）按照投资主体的经济成分来分 ：全民所有制物业管理企业；集体所有 制物业管理企业；民营物业管理企业 （二）按照股东出资形式来划分 ：物业管理有限责任公司；物业管理股份有 限公司；股份合作型物业管理企业。 三、物业管理企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门；独立 的物业管理企业；物业管理集团公司 四、物业管理企业的设立 ： 物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批阶段。 （一）工商登记 ：企业名称预先审核；公司地址；注册资本；东人数和法定 代表人；公司章程。 （二）物业管理企业的资质： 物业管理资质：一级由国务院建设主管单位负责物业管理企业资证书的颁发 的证书和管理；二级是由省、自治区人民政府建设主管部门；直辖市人民政 府房地产主管部门负责二级和三级；并接受国务院建设主管部门的指导和监 督；三级是市级人民政府房地产主管部门负责 一级资质：注册资本为人民币500 万元以上；物业管理人员以及工程、管理、 经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中中级以上职称的 人员不少于 20 人；工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以 上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分 比之和不低于 100% ，1）多层住宅200 万平米；高层住宅 100 万平米；独立 式住宅（别墅）15 万平米；办公楼、工业厂房及其他物业 50 万平米；建立 并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 系统，有优良的经营管理业绩。 二级资质：注册资本300 万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经 济等相关专业的专职管理和技术人员不少于20 人。其中中级以上职称的人 员不少于10 人，工程、财务等业务负责人应好具有相应一中级以上职称 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以 上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分 比之和不低于 100% ，1）多层住宅100 万平米；高层住宅 50 万平米；独立 式住宅（别墅）8 万平米；办公楼、工业厂房及其他物业 20 万平米；建立 并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 系统，有优良的经营管理业绩。 三级资质：注册资本为人民币 50 万元以上；物业管理专人员以及工程、管 理、经济等相关专业类的专职管理和技人人员不少于 10 人。其中，具有中 级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人应具有相庆应专业 中级以上职称。物业管理专业人员尖按照国家有在规定取得职业资格证书。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用 档案系统。 （三）在申报资质时需提供的资料：新设立的物业管理企业，其资质等级按 最低级核定，并设一年的暂定其。物业管理企业在领取营业执照之日起 30 天内，持营业执照、企业章程、验资证明和企业法定代表人的身份证明，物 业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称书和劳 动合同到当地的房地产主管部门申请资质。 五、物业管理企业的组织形式 1 、直线制：最简单的企业管理组织形式,适用于业务量较小的小型物业管理 企业。优点,领导能够集中指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时。 缺点：要求领导得能晓各种专业，具备多方面的知识和技能。 2 、直线职能制 ：特别是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管 的参谋，一般不能对下面直线部门下达指挥命令和工作指示，是目前物业管 理企业普遍采用的一种形式，其优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面 广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强。缺点：机构人员较多，成本较 高，横向协调困难，容易造成扯皮降低工作效率。 3 、事业部制：较为现代的一种组织形式，主要特点有：实分权管理，将政 府制订和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心独立核算和自负盈亏。 适合规模在、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。 优点：强化了决策机制，能调动各部门的积极性、责任心和主动性，增强了 企业的活力，促进了内部的竞争。提高公司的效率和效益；有利于复合型人 才的考核培养。缺点：事业部之间的地协调困难，机构重叠，人员过多。 4 、矩阵制 ：纵横交叉，其特点是在同一组织中既设置纵向