主楼物业管理方案111.pdfVIP

二〇一〇度 主楼物业管理方案 （草案） 物业管理部 李景唐 二〇一〇年三月 主楼物业管理方案 一、 概述 北大未名生物城主楼（研发办公楼）位于北大生物城园区的中心，是整个园 区的标志性建筑，集办公、研发、会议接待为一体的多功能建筑。 设施主要有大功率中央空调、各楼层主要通道安装 24 小时安防监控以及电 子门禁系统、智能消防中控系统、电梯 、专业级设备的多功能会议室，以及背 景音乐与消防广播二为一的广播系统。 二、工作重点与管理目标 物业管理引用文件《北大未名生物城物业管理手册》 本年度工作重点 主楼设施设备以及各系统的验收质量将直接影响到今后主楼功能的使用， 也 是保证整个主楼系统正常运行的基础， 把隐患处理在最初， 极大限度地避免人力 物力的浪费，最大可能的减少管理成本将是主楼物业管理的只要目的。 2010 年主楼物业管理的重点是主楼的各系统的接管验收工作， 以及接管后针 对不符合使用要求的系统作出整改方案上报集团，得到集团领导批准后实施改 造。 管理理念 为了保障以最小的管理运营成本来实现最科学的管理， 提倡精细化物业管理 模式将是整个管理的目标， 精细化物业管理服务将作为管理的战略决策。精细 化物业管理服务的实质， 就是具有较高管理基础、 管理能力、 服务水平的管理内 涵，追求运营管理的标准化、专业化、规范化的高阶段修炼，强调在管理的全过 程都要注意对细节的观察和把握， 涵盖从战略的制定到具体的执行。 做到管理分 类模块化、工作内容表格化、工作流程精细化，工作文案实务化。 管理目标 本年度目标，顺利接管主楼的设备设施，根据集团领导以及客户的需求改造 得更完善。 完善各系统的规章制度及管理机制。 编纂 《北大未名物业运营管理手 册》 长远目标， 打造一个新的物业管理团队， 多功能、 高质量、 高素质、 高效率、 低成本、优质服务是整个管理的核心。创造服务品牌 三、组织架构及岗位职责 物业管理作为集团一个窗口部门，管理水平和服务质量直接影响到集团的 形象。科学的组织架构贯穿这个管理系统的每个环节。 组织架构的科学性直接影 响到精细化管理的实施。 首先作到因个人技能而定岗位， 做到分工明确。 其次要 责任到人这样才能做到责任明确，奖罚才能分明。 （组织结构图） 四、人事管理 人事设置原则： 1．一专多能，每个物业部的员工至少有一个专长，通过内部或者外聘技能 培训使每个员工能做到多面手。 这样才能保证人力资源的最大发挥， 也是降低管 理成本的一项举措。 2 ．一人多岗，根据相关专业进行分类，每个岗位一人为主，多人相辅，在 最短时间解决最大问题。 3．责任到人分工明确，奖罚分明。 五、 管理分类 整个管理以客户入驻的时间来界定分为前期物业管理和后期物业管理两部 分。另外还有日常物业事务管理。 这三部分管理内容将贯穿整个物业管理的全部。 前期物业管理要做的主要工作是前期介入和验收接管。 租赁制度及租赁合同 的制定。后期物业管理主要有公共设置管理和特约服务管理。 六、 前期物业管理 1. 前期物业介入 派物业管理员、 水电工等工程技术