北海太平洋商业广场项目建议书2.ppt

62.55 万人 2012 年北海市居民人均收支状况表 人口数量（万人） 人均消费支出 城镇居民 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 2012 年 160 21201.68 98456 1270 2011 153.93 18655.92 6166.8 8976 近年来，北海经济发展迅速，城乡居民收入均呈现较快增长，居民消费能力进一步 增强，消费水平和消费潜力不断提升。但是北海人均可支配收入还是比较低，对大 型高端商业支撑力不足。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 2012 年北海市城镇居民消费分析 2012 年全市城镇消费品零售额完成 134.82 亿元，比上年同期增长 14.95% ，占全市 零售总额比重 92.02% 。 批发零售业占绝对比重，但增速有不同程度的回落 。 2012 年，北海市社会消费品零售总额 146.51 亿元， 同比增长 15.1% 。其中：批发和零售业实现零售额 129.54 亿元，占全市零售总额的比重达 88.42% ，增长 14.59% 。 分行业看：批发业实现零售额 14.35 亿元，增长 29.09% ；零售业实现零售额 115.19 亿元，增长 13.01% ； 住宿业实现零售额 1.99 亿元，增长 7.72% ；餐饮业实现零售额 15.33 亿元，增长 19.37% 。与上年相比，除批 发业外，零售业、住宿业、餐饮业的增长速度均有不同程度的下滑，分别下降了 3.89 、 0.21 和 7.12 个百分 点。 限额以上企业增长速度放缓，拉动作用减弱。 全市限额以上批发零售业和住宿餐饮业实现零售总额 32.18 亿元，同比增长 11.44% ；比上年同期回落了 11.71 个百分点。占全市社会消费品零售总额比重为 21.96% ，拉动全市社会消费品零售总额增长 2.6 个百分点，贡献率 17.2% 。 大型零售企业销售大幅下滑。 2012 年，北海市限上零售企业实现零售额 22.55 亿元，增幅仅为 8.96% ， 比上年下降 16.68 个百分点，大型零售企业是北海消费品零售市场的主力，其零售额增幅下滑表明零售受 阻，零售企业销售的状态相对低迷，这种状况持续的话，将会直接影响北海消费品零售市场的发展。 自身价值认知 商业发展现状 消费水平分析 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 项目辐射商圈划定 核心商圈： 主要以西南大道两侧及新世界大道、 广东路、南珠路等路网形成的大型商品住宅区 （规划中）以及项目自身住宅、公寓为核心的 辐射对象，辐射人员大概有 4.5 万。消费量占 45% 左右。 次级商圈： 北海市其它区域甚至北海地区的目 的性消费辐射，其中包括白领人士、商务人士、 精英人士等。其消费能量估计占项目整体的 35% 。 其他辐射： 广西区内外的旅游人群、商务人群、 慕名而来的消费者等组成的辐射商圈，其消费 能量预计占项目整体的 20% 。 商圈的实际形态受竞争者、道路、业态 主题以及居民消费习惯的影响。 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 核心问题解析 解析一： 回顾前面所在市场层面的分析，从项目本身的立地条件来看， 在本项目所处区位设置大体量的传 统纯零售类购物中心并不合适， 因为周边区域就地消费坏境的支撑力并不足够充分，而且现阶段 本区域并不处于北海的核心商圈中，周边商业氛围较低，消费者接受度低。参照普通适用的商业 地产运作规律，项目规划为 2 万平方米左右的中型购物中心会更为合理。但是面对 45817.43 平方米 这样一个既成事实，我们只能通过发展战略上的调整来 避重就轻，走出一条“非常规”“主题性” 的差异化发展之路。 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 核心问题解析 解析二： 从项目所面临的大小市场竞争环境的层面分析，本项目在大的商业竞争市场环境上面临北部湾路 这一北海城市商业中心的强大向心力影响，传统百货和常规购物中心等纯零售为主的商业无法与 之争夺客源；而在较小的竞争环境上我们又面临着新世纪大道上即将正在兴建的南宁百货及规划 中的人人乐超市所影响。且北京路、四川路、广东路、常青路等商业网全方位对本项目商业业态 围堵，纯社区商业、纯年轻化时尚零售、建材家具、服饰均不是合理的战略发展方向，这注定了 本项目的发展必须不走寻常路！ 核心问题解析 主题定位建议 后续工作推进 核心问题解析 解析三： 从项目的运作流程层面分析，根据我们的专业经验，本项目目前的运作顺序有些本末倒置，我司 认为，一个大型集中型商业地产项目在前期的正确运