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购物中心营运及招商方案 购物中心营运及招商方案 购物中心营运及招商方案 目录 市场调研分析 ,,,,,,,,,,,,,,,,, 1 项目分析 ,,,,,,,,,,,,,,,, 9 商场经营业态定位 ,,,,,,,,,,,, 14 商场经营模式 ,,,,,,,,,,,,,, 26 商场管理系统建立 ,,,,,,,,,,,,,, 30 商场包装 ,,,,,,,,,,,,,,,,,, 49 人员培训 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 50 商场招商计划 ,,,,,,,,,,,,,, 51 购物中心营运及招商方案 一、市场调研分析 1.1 商业市场背景 1、某商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同 步升级，从历史情况来看， 2002 年以前，某商业形态以集贸市场为代表 （部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场 型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低 档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。 2 、2002 年后，某商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征 是商业规模的扩张和商业形态的升级， 2002 年以来，某市民收入水平不 断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，某一批新 的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出 现，并成为市场消费的主体， 这种情形标志着某商业发展进入快速成长期。 3、某商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进 入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升 级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。 1.2 商业市场现状 1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商 业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中，商业主要集中在 以古牧地中路为核心的区域，该区域集中了市场型商场、集贸市场、大 型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。 2 、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主 要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商 购物中心营运及招商方案 业相对匮乏，主要依托爱家超市和亿家百货，主要经营日用百货、食品、 副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐步形成以品牌专 卖和家电超市为主的业态，主要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。 3、随着城市经济发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然 仍是当地商业经营和消费的主力商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电 器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长，在市场中已经占 有相当份额。 1.3 商业市场发展趋势预测 1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表 的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型， 但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争 加剧，经营户的盈利能力逐步下降。