上海浏河老年公寓项目可研报告建议书.doc

审核通过，归档资料。 未经允许，禁止外传! -1- 第一部分 对象市场分析 - 2- 本项0开发必耍性三大市场支撑： 壹:全国〃老龄化〃已成为重耍的社会问题 人11老龄化提前达到高峰.在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化. 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰：冃标客户口身需求改变 老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本 性的转变随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追 求越来越重视上海250万老年人中有74.4%较多的老年人想改变居住现状 社会上〃空巢家庭〃的逐渐壇多老年人跨城市居住的区域观念有所转变上海与 太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年人及其子女对国际上流行的养老方式 的认同 鑫：目前上海老年公寓情况不佳 养老机构的数量明显不足养老机构布局和档次不尽合理养老机构设施简 陋老化 缺乏政策扶持，开发成本是太仓的2-3倍 -3- 一,上海市人口结构现状 老年人比重逐年增加，上海市进入老龄化加速发展时期 未来3年内老年 人将增加至少22. 5万人上海老年人经济情况转好，购买力有所加强 （一） 上海市老年人口逐年递增，06年达到275. 62万人，占全市人口比重 20%以上，未来将进入老龄化加速发展期 2005年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万 人，占全市总 人口的19. 6%.截至2007年1月，上海市民政局,统计局公布的 本市老人人口最新统计信 息显示，去年申城老人比前年增加9. 25万人,60岁 及以上老年人II达到275. 62万人，首次 突破20%. 2010年-2020年将进入高 速发展期. -4- （二） 2007~2010年上海市老年人口每年将增长7.5万人 我们在2000年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测，大致可以 分成四个阶段：从2000年到2005年称为平稳发展阶段，当时预测老年人口 年均将增长2万；第二个阶段是从2005年到2010年，称为中速增长期，老 年人口年均增长7.5万;第三个阶段是2010年到2020年，称为高速增长期, 年均增长14到15万；第四个阶段是从2020年到2030年，上海的老年人 口将有一个增长的高峰期，老年人口耍达到460万左右，占总人口的32%, -5- 也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人. 通过分析2007?2050年上海市人口老龄化发展预测数据，未来本市户籍 和常住人口老龄 化发展将主耍有以下几个特点：1,未来本市人口老龄化将达到 一个非常高的程度，到2050年，户籍老年人口将增加172.67万人，达到 439. 04万人;常住老年人I I将增加150. 05万人，达到449.43万人.2,未来本 市人口老龄化将在2010^2020年间经历一个高速发展的时期，在2025?2030 年间达到老龄化发展的高峰，之后老年人口呈下降趋势，但是总体上仍将维持在 相对较高的水平.3,本市高龄化将在2025?2040年间经历一个高速发展的过 程，比老龄化的高速发展滞 后约15?20年左右，并在2040?2045年间达到高 峰，之后高龄化的比例将略有下降? 4,未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数 的影响?老年抚养系数随时间的发展越来越高，在2025?2030年前后达到高峰. 随后略有下降但仍维持在较高水平,2040^2045年前后将进一步提高.从户籍 和常住的老年人I I抚养系数的比较，以及不同年龄段分组的老年人口抚养系 数的比较可以得知，持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养 压力具有非常积极的作用. （三）上海老年人口经济支多收少，老年人住房需求水平下降 老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年递增 老年人口养 老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系?其中，〃党政机关〃 平均养老金最多，为1837元/月；〃事业单位〃次之，为1390元/月，〃国营企业〃 第三，为1016元/月，〃集体企业第四，为732元/月，而农户最少，为409 元/月?但总体上海市老年人人均收入每年呈现上升态势. 老年人支出水平提高，支出项目发生转 变 随着收入水平的提高，被调 查老年人口的支 -6- 出水平也不断提高.2005年被调查老年人口的月平均支出724元，比 1998年增加268元.在所有支出中，饮食支出仍然是老年人口最主耍的支出 项目，但比重在降低（从1998年的56. 1%下降到2005年的42.6%）;房屋水电 煤气费用，给子女（孙辈）或其他亲属补贴也仍是两个重要支出项目，但比重也 都在下降;而医疗费用比重在升高，并成为第二大支出项冃. 这一方面表明，调查老年人口消费水平还处于较低水平，支出项目仍然是食 品，房屋水电煤气费等生活必需型消费，另一