和睦花园户型定位规划建议.doc

更 初 稿 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、 和睦花园付款方式对比表 四、 和睦花园户型面积建议初案 五、 和睦花园主力客户群分析表 注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。 一.和睦花园周边小区状况表 小区名 称 小区付詈 小区规模 小区配套 面积跨度 (m2) 建造时间 居民构成 和睦南 苑 而向衢州路，项目地块 正北面，嵌入项目地块 中 由3幢7层住宅楼组成 管道煤气、有线电视、自 行车棚、电子对讲保安门 61-83 1998 当地年青夫妇为主，私营企 业上次之 和睦新 村 南靠衢州路，西依莫干 山路，隔衢州路与项冃 地块对望 占地面积15公顷，由54幢 6~7层住宅组成 管道煤气、有线电视、一 所小学、2个小区内花园、 约20个商店 28-80 1983 大多为湖滨、少年宫一带的 折迁户，工厂职工次之 华丰新 村 南至衢州路，东至运河， 西至禾丰桥，北至华丰 厂北围墙 占地面积13万平方米，由 27幢平、楼房，儿十户农宅 组成 管道煤气、有线电视、自 行车棚、 30 ?70 1985 华丰纸业有限公司职工及家 属 勤丰住 宅小区 南靠衢州路，东邻莫干 山路，距项目地块150 米左右 由10幢7层住宅楼组成 有线电视、管道煤气、口 行车棚 60-120 1994 杭州铁路分局、蓝孔雀化学 纤维有限公司职工为多，祥 符镇镇干部次之 化纤新 村 莫干山路花园岗，北邻 汽车北站 占地面积4578平方米，建筑 面积47494平方米，住宅10 幢 有线电视、管道煤气、自 行车棚 60 ?70 1985 杭州化学纤维厂职工及家属  广兴新 村 湖墅北路 建筑面积42000m2 ,由10 幢7层住宅楼组成。 有线电视、管道煤气、小 卖店、自行车棚、车库 38~92 1997 折迁户为主，电视台职员次 之。 和睦路 住宅区 和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房 为主 以小卖店和农贸市场等 低档配套为主 1983 打铁弄 住宅区 项目地块正南面，距地 块10米。 由一些单位的宿舍房和杂乱 的农居所构成 步行约10分钟，到达农 贸市场。农贸市场周围小 配套齐全 1983 当地农民居多，其次为大中 型国营企业职工。 墨香苑 莫干山路以西，余杭塘 路以北，塘河路以南 由3幢板式小高层公寓及临 街商铺、地下车库组成 89.1-237. 5 2000 哑吧弄 小区 湖墅北路，大关桥下端 由7幢7层住宅组成 有线电视、管道煤气、自 行车棚 1994 冋迁户、消防队员工、私营 企业主 二、和睦花 周边小区分析及结论 由上表可见: 1.周边小区大部分为94年以前的老区，住户60%以上为国营企业 的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境 和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以 中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主， 大面积户型以错层为主。 1. 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在61-83 m2 之间，全部为小户型，销售率目前为85%左右，但其付款方式单 一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提 升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜 在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留, 因此定30%左右的小户型仍是必要的。 2? 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业 主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住 地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部 分消费群定20%左右的大户型较为妥当。 3. 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户 型结构、尽量少的公摊而积、经济合理的室内布局是最适合他们 的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可 能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。 三.一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元 /*为准） 面 付款方金\^ 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 150 m2 一次性付款 18万 24万 30万 36万 45万 一次性付款: 0 面积 付款方式 x 80m2 100m2 月供 首付 月供 首付 月供 二成 十年 3.6万 1568.5 4.8万 2091.32 6万 2614.15 7 二十年 997.08 1329.43 1661.79 三十年 824.86 1099.81 1374.76 三成 十年 5.4万 1372.43 7.2万 1829.91 9万 2287.39 二十年 872.44 1163.25 9万 1454.07 商业贷款: 三十年 721.75 962