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第一章物业管理要点 工程简介： 地址：济南市历下区和平路 47 号 建筑面积： 33 万平方 M 本工程包括 25座公寓， 2梯10户分布， 7至 9层不等。还有 6座 9层高的 公寓酒店，底商与住宅结合。另有一座 4 层的公建楼，多处地面停车场。 整个小区的中心绿地位于主入口进来 50M 左右，有良好的主入口对景。中 心绿地位置靠左。具有良好的居住环境。为了加强园区内部空间的连贯性和景 观通透，各个院落向中心绿地和组团绿地敞开。并且各个组团绿地和中心绿地 通过景观次轴联系在一起。另外利用现存沟渠，打造自然生态的滨水景观系 统。 交通布置：小区道路系统层次分明，自然有趣，具有良好的可达性和道路 景观效果。小区内主干道系统的形成顺其自然，又达到了最高效率，设计中， 在此定位的基础上，将道路设计为一个自由曲线的形式，避免笔直道路与小区 优美环境的冲突。从这条趣味怡然的车行主干道上解决了小区主要的交通问 题，能够方便的到达每一个居住组团，到达地下停车场。同时很好的留出了中 心绿地和各个主要的组团绿地。做到人车分流，为小区的户外活动提供安全， 便利的条件。。停车位除了一定比例的地面停车外，集中安排了几个地下停车 场。并且合理便捷的安排了停车出入口。 基于本工程业主特点：消费能力较强，追求时尚生活模式和保证私密性； 居民（业主）对物业服务的要求标准高且全面。 我公司整体管理服务思路如下 ?运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ?人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提 高管理服务的信誉； ?结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本， 全心全意为业户服务； ?采用 PDCA 循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管 理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，将抓住以下三个重点： 1、 完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体 现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周 到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融 合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解 业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的 生活和工作环境。 2、 环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常 重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训 落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环 保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫 生、亮丽的风景线。 3、 安全、消防真抓实干 为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主， 紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。 在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时 尽量将损失降低到最小程度。 公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入 ISO9001 质量管理体系、 ISO14001 环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终 实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使济南诚基中心保值、增值，真正为业户营 造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。 管理目标： ?房屋建筑的完好率达到98%以上； ?报修及时率达到100%; ?清洁管理无盲点； ?设备设施完好率达到98%以上； ?小区路灯完好率达到 100％； ?管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； ?有效投诉处理率 100%； ?服务满意率达 95%以上； ?绿化完好率达到 98%以上； ?道路完好率达到 98%； ?各类管理人员岗前岗中培训 100%； ?无服务安全事故发生。 措施 ?完善各项管理制度和管理规定； ?所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； ?治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好； ?管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控 岗，并明确岗位职责及考核标准； ?建立各种资料档案、报修、养护记录； ?各种收费工程、标准公开，合理收费； ?制定大、中修年度计划，并负责实施； ?制定并组织员工培训计划的实施； ?结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。 遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬勇争第一的 企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。 运行机制： 1、建立监督机制； 2、 建立信息反馈及处理机制； 3、 制定工作流程、各项管理服务工