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我国应开展住房倒按揭业务 近年来，我国居民拥有住房的数量迅速增长，这一方面反映了我国经济 迅速发展，国民生活水平大幅提升的事实，另一方面，又对业界提出了下述不 能不正视的问题：应如何本着物尽其用的原则，在不影响住房安居功能的同 时，充分发挥住房的各方面价值，以进一步提升国民的生活质量？笔者认为， 在一些发达国家实施的住房倒按揭制度，允许房产所有人以住房做担保，按月 从银行获取一定数额贷款弥补生活费用的不足，对有效解决我国不动产物尽其 用的问题不无助益。 、倒按揭基本情况分析 众所周知，按揭，是香港学者对源于英美法中的 Mortgage 制度的音译。香 港的学者认为：按揭是属主、业主或归属主将其物业转让于按揭受益人作为还 款保证的法律行为。在按揭购房方式中，买房者在支付一定房款 ( 首期款 )后， 其差额通过以其所购的房屋做担保向银行贷款，然后由债务人在较长时间内分 期偿还给银行。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降。债 务人负债减少，自有资产增加。 伴随按揭业务的逐步发展，到了二十世纪七八十年代，荷兰出现了一种新 的贷款形式。在此种贷款方式中，借款人以其自有住房作担保向银行贷款，银 行则定期向借款人放款，待条件成熟时一次偿还。随着分期放款的增加，债权 人本金不断增加，债务人自有资产不断减少。在美国，因这种贷款方式与传统 的按揭方式相反，故被称为倒按揭 (reversemortgage) 。倒按揭在许多发达国 家，尤其是在美国已被证明是一种成熟的贷款方式。 显然，倒按揭并非完全是按揭的对立，除贷款形式相反之外，与按揭一 样，金融机构仍是贷款人，房屋物权人仍是借款人，房屋仍作为贷款的担保。 那么，按揭与倒按揭究竟有何不同 ?笔者认为，相较于传统的按揭，倒按揭具有 下述明显特点： 1、就目的而言，按揭人是通过获得贷款买得住房，承按人的目的则是获得 利息。在倒按揭，按揭人的终极目标是获得资金用于满足生活需求，住房则作 为担保获得资金的手段，承按人的目标是获得住房上的利益并最终实现盈利。 2、就形式而言，在按揭情况下，银行贷款一次发放，按揭人分期归还，债 务随时间的变化不断减少。在倒按揭情况下，贷款分期发放，按揭人一次归 还，由于是一种风险贷款，债务人所欠利息每个月都要加到本金上去，在计算 复利的情况下，随着时间的增加，债务人所需归还的利息会随着本金的增加而 不断增加。 3、在按揭情况下，借款合同的标的是确定的，借款合同须符合一般普通合 同成立生效的要件。在倒按揭情况下，尽管承贷人对房屋的价值总量会有一个 认真的评估，并以此为基础结合其他因素综合考虑每月放款的水平，但总的来 说，债务总量并不确定，因为借款总量与借款人寿命息息相关，而人的寿命是 不确定的。因此，在成立和生效要件上，借款合同与一般合同存在显著差异。 4、在按揭情况下，贷款利率是固定的，债务清偿期限有明确的约定，按揭 借款人必须在约定的期限内归还贷款，否则即为违约。在倒按揭情况下，贷款 利率有的采用固定利率，有的则按市场情况采用浮动利率；在贷款期限上，则 分有期限和无期限两种。有期限的倒按揭主要适应于生活困难的特殊房产权利 人，如失业人员、待业人员、单身青年、特困户等；无期限的倒按揭则主要适 应于老年人，后者为常态。 5、由于贷款总量固定，还款期限固定，故按揭风险是确定的、可控的。倒 按揭贷款尽管以房屋所有人资产作抵押，贷款回收有一定保证，但须面对无期 限贷款、抵押资产价值的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不 当以及不可抗力致房屋毁损等方面的影响，因而，存在着一定的市场风险。 6、由于在倒按揭中贷款人的风险比按揭要大，因此，倒按揭中贷款人往往 会要求借款人承担相对要大的违约责任。借款人若中途毁约提前出售房产，则 房主不但要付清已借贷款的全部利息，而且还要被罚款，在约定房屋的产权全 归银行的情况下，贷款期内房产升值的全部金额将可能都归银行所有。 、倒按揭当事人权利的分配 在倒按揭中，应如何分配当事人权利 ?笔者认为，本着公平和权义对等的原 则，贷款人应享有如下权利： 1、要求提供证明材料的权利。住房所有人要申请倒按揭，必须应银行的要 求提供诸如居民身份证、户口簿等有效的身份证明材料，房屋产权证等房屋权 利证明材料。另外，金融机构还有权要求提供房产价值评估的证明材料，亦有 权单独就按揭房屋价值进行评估。 2、收取利息的权利。收取利息是贷款人的基本权利，在倒按揭中，由于时 间较长，风险较之普通按揭要大，故贷款人有权收取比普通按揭高一些的利 息。 3、监督和检查权。由于还款期限具有不确定性，为了防止债务人恣意妄为 而损害到债权，贷款人有权要求并指导债务人制定长期资金运作计划。贷款发 放后，贷款人有权对借款人使用房屋情况进行检查和监督，并对发现的风险进 行处理