盘龙城N地产开发项目定位策略.docx

盘龙城N地产开发项目定位策略 3盘龙城闯地产项目市场机会分析 N地产项目及开发商简介 N顼冃位干武汉市盘龙城蜉济开发区内，项冃北依金银山淼林公园（原嚴山廡 林公园人南面汤仁海湖.东靠盘龙大道、盘龙誠遗址公园，曲临天河机场高連公路 前tar朋开发的物业类型为别贰，本次开发的第四朋项目为小高民、髙层公萬和部 董*i项II耳划谀汁要戒 1 思用地而机 净用地而积 235t9Hll 1 代征地而枳 25j 00 Im3 細而征地而机 10, 112itt? 6SOCOOm:（汙商业轴莎丨 2.75 建筑憲度 粮辭貝体靑集确定控制击鈣鹦以内 桐超过lDOn 体方窪晞定.01不小于3OW 户5!出 30吐的户曩而积大于90/ 旳％的户型面积小于90 J 甜护.城N地产顷H开戏商曲武皿NSS房地产开疑冇隈公司I以卜简称N5S公司人 成立于20W年#注册擁本1.5亿元”是一家以房地产开发、商品为主管业务 的企业*拥肓武汉市房地产开发二级资质*在遂和完工顼H 10亍。作为武汉本土一 流的屏地产卄发他业，公司对十绅营幵发兀型高尚物业良冇极强的就务操作能力， 以创逍绅.典品牌牡区为供业冃标忖M公司分别于2UO3年、20U3年和200时甲或功 推出了盘龙城N项目的前三期楼盘，物业类型为独栋及连体别墅，总开发土地面积 逾800亩。其设计及建造风格可以概括为大气、舒适、园林化及环保节能。 3.2项目宏观环境分析 3.2.1政策法律环境 2006-2009年房地产市场重大政策回顾 2006年5月24日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地 产业健康发展的六项措施（简称“国六条” ），内容涉及调整住房供应结构、改革税 收、信贷和土地政策、加强廉租房和经济适用房建设、增强房地产市场信息透明度 年 5月 29 日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的 意见》（简称 9 部委“十五条” ），对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户 型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出 90 平方米、双 70%的标准。 2006 年 5月 31 日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通 知》（国税发 74 号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明 确。 2006年 6月 1日后，个人将购买不足 5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006 年 7月 11日，建设部联合其他 5部委下发 171 号文件《关于规范房地产市 场外资准入和管理的意见》 ，被业内称为“外资限炒令” ，加强了对外商投资企业房地 产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 2006 年 8月 19 日，中国人民银行决定，自即日起上调金融机构人民币存贷款基 准利率。一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.85%提高到 6.12%。 同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下 限由贷款基准利率的 0.9 倍扩大为 0.85 倍。 2007年3月 18日、5月 19日、7月 20日、 8月22日、 9月 25日中国人民银行 连续 5 次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调到 7.29% 。 年 9月 27 日，央行又出台了收紧和加强对房地产开发建设贷款和个人住房 按揭贷款管理的六条意见，明确规定个人购买第二套住房首付比例不得低于 50% 。 2007年11月10日和 2008年1月15日、 3月25日、 4月 25日、 5月20日央 行连续五次调高金融机构存款准备金率。 年 8 月 11日，国务院公布《民用建筑节能条例》 ，规定：房地产开发企 业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要 求、保温工程、保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用 说明书中载明。 受国际金融风暴的影响， 2008年 9月15日,央行宣布从 9月 16日起，下调一 年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，以及下调存款准备金率 0.5%。 2008 年 10 月 9 日，央行再次宣布再次对基准利率、存款准备金率实行双降。 2008 年 10 月 11 日，国税总局宣布，自 2008 年 11 月 10 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到 1% ；对个人销售或购买住房 暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 同日，央行和银监会宣布，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提 供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。 年 12 月 9 日，国务院召开常务会议，个人住房转让营业税征免时限由 2 年 恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。 2009