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年度话题之学区房 谈起 2020 年的上海楼市，肯定不能放过 “学区房”。 这一年里，上海学区房共成交近 4 万套，价格整体上涨 10%。 01 这一年里，上海学区房共成交近 4 万套，价格整体上涨 10%。 原卢湾、黄浦、徐汇的学区均价最高，而成交量涨幅静安区排第一，同比增长 73%，远超其 他区域。另外，价格同比涨幅前三的分别是闵行区、浦东新区和原卢湾区，也是意料中的学区热 门地区。 我们依据学校教育质量、口碑、热门程度等为小学划定综合评级。目前五星学区 RVMS 均价 02 已经突破 10 万元/ ㎡，2020 年共成交4564 套，同比增长近 37%，远高于全市25%的平均水平。 市区南片和北片存在明显差异，黄浦、浦东、静安今年五星学区热度都大幅提升，北片中原闸北 区表现相对突出。 四星学区中比较热门的是原卢湾区，因叠加初中影响该区成交量猛增，价格也与五星学区相 差不大；浦东新区价格上涨更快；原闸北区成交最为活跃。 三星学区热度一般。原卢湾区仍然占据价格第一，同时成交增长也最多；宝山区主要是因为 宝山实验学校的带动，价格同比上涨近 25%。郊区中表现最好的是闵行区，价格及成交量的涨幅 都比较亮眼。 03 一般来说，3-5 月是每年的学区成交季，是成交最活跃的时期。但 2020 年有所不同，进 入下半年后学区热度不降反升，直至目前依然供不应求，热门学区新挂牌和上一套成交的价差可 能就是 50w，有些比较一般的学校也在这轮行情中出现匪夷所思的价格涨幅。 公民同招、民办摇号是本轮学区房持续升温的最主要原因。2020 年 3 月 13 日，上海市教 委公布《2020 年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，严禁以各类考试、竞赛、培 训成绩或证书等作为招生依据，不得以面试、测评等名义选拔学生。民办义务教育学校招生纳入 审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。也正 是因为如此，家长们的择校思路发生了变化。从原来的就读优质公办小学+报考优质民办初中， 变为直接就读优质公办小学+公办优质初中。优质公办初中的热门程度被大幅提升，相应的采用 户籍对口方式入学的区域， “初中学区房”开始升温。 下面我们就具体来看一看，在 2020 年表现比较突出的一些学区的情况。 04 浦东新区——优质学校多，考生人数多，竞争压力较大  单学区 VS 双学区 位于陆家嘴滨江板块的福外和明珠一直是被比较选择的，前两年价差并不算大。但在考虑初 中后，福外+建平西直接打败了明珠+东昌南，目前梅园的1 房挂牌价超过 750 万/套，直接超过 了明珠的 2 房。 可以看到，单学区的明珠在年初就受到很大的影响。在传统学区成交季，对口明珠的小区成 交量一直维持在较低水平，且因为在售房源较多，价格出现一定程度的下滑。而随着政策发酵， 福外房源减少、价格猛涨，退而求其次下许多家长又开始考虑明珠学区，使其成交量大幅提升并 带动价格回升。  九年一贯制 位于碧云板块的上实东校，周边都是比较高端的小区，总价相对较低的只有星云小区和金桥 酒店公寓。2020 年该学区共成交464 套房源、同比增长 71%，供不应求导致价格整体增长26%。 05 金桥酒店公寓目前 1 房挂牌在 750 万以上了，罗山花苑 70-80 ㎡挂牌价在 1100 万以上，高端 公寓的 3 房挂牌均价在 12 万左右。 位于陆家嘴滨江板块的洋泾菊园，原先对口小区 2 房均价不到 8 万、入学门槛不算太高， 在热度提升后涨到近 10 万，并且持续快速升温，最新价格已经超过 11 万/ ㎡。 另外就是前