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廊坊市住宅小区土地发证的实施与问题探讨■工程论文 廊坊市住宅小区土地发证的实施与问题探讨 秦江霞 QIN Jiang-xia (廊坊天众土地咨询服务有限公司，廊坊065000 ) 摘要院廊坊金桥小区由于建成较早,有部分土地权证资料已丢失，并且 车库、滴水房檐的权证混乱，如今进行土地测绘面临许多困难。本文针对这些问 题,通过规范测绘工作流程和技术措施，努力提高测绘精度，最终形成了一套准 确规范的宗地图,为土地发证提供了重要的事实依据。 关键词 院住宅小区土地发证；精度； 中图分类号院F287文献标识码院A文章编号院1006-4311 ( 2015 ) 27-0154-02 0引言 随着我国房地产业的发展，不动产产权问题在百姓中的位置日益提高, 人民对于产权的认识进一步提高，商品住宅小区土地分割发证就是在这一背景下 产生的，廊坊天众土地咨询服务有限公司进行这项工作已十余年之久，积累了一 些经验，但也时时遇到新问题。以金桥小区为例，如今进行地籍测绘面临三个问 题:淤小区建成时间比较早，测绘所需的许多参考资料已丢失，操作起来没有完 整的参考依据；于小区车库，有的办理了房产证,有的没有办理，这对土地分摊 计算造成了一定的困扰；盂有的住户滴水房檐部位的归属问题一直无法理清楚, 不利于准确计量楼座面积。 为了解决这三个问题,准确划分出各住户的占地面积,为土地发证提供 可靠参数，本文现针对该小区进行实地测绘,根据所得参数绘制小区宗地图,重 点明确小区车库土地使用权属,为小区土地发证工作提供可靠依据。 1作业的法律依据 淤中华人民共和国测绘法》;于《中华人民共和国土地管理法》；盂《中 华人民共和国房地产管理法》；榆《中华人民共和国物权法》。 2准备工作 2.1作业流程本次测绘所采用的工作流程为：准备工作（收集资料，查 看用地合法性）寅实地测绘寅内业计算寅宗地图制作与输出。 2.2准备工作淤确定宗地位置:根据业主的要求，确定需分割的土地位 置,了解宗地的信息,确定是否合乎土地分割的条件，有无界址线切割建筑物的 情况出现，如果界址线切割需分摊的建筑房屋，则不能进行分摊计算，考虑重新 办理土地使用证或其它方法进行处理。于搜集小区的规划图：符合城市规划和小 区详细规划是小区分割的前提条件，计算实际用地指标，如：容积率、绿地率等 是否符合规划设计指标，只有在规划设计指标范围内,才能进行分摊计算。盂搜 集小区的业主信息:搜集小区业主的所有房产证、房产局提供的产权面积表，两 者之间有无矛盾的地方，是否与实际相符。笔者在实际工作中，经常遇到实发房 产证与产权面积表不一致的地方,产权面积表楼层错误的地方，这就需要处理好 这些问题后才能继续以后的工作。 3实地测绘 夕卜业测量是在已有城市一级控制网的基础上，采用导线网的形式布设图 根导线，最多发展二级，不采用RTK方法布设，因RTK技术虽然作业工序简 单，但相对精度较全站仪作业法低，不能满足测绘房屋面积的准确性。碎部测量 时，一定要长边定向,短边检查，在每个测站的检查观测中,定向时一定要进行定向点精度检查，检查过程中,如果误差偏大,平面或高差超过5厘米，要进 行测站设置，用镜站的棱镜常数进行检查，这种系统误差可能在一个测站上没有 明显的反映,有时很容易忽略掉，但这种误差对整个测量过程的影响是比较严重 的；注意镜头放置的标准性，一定要使镜头棱镜常数的零位放置目标处，而且， 镜面正对仪器,以减少光线在镜内的传输时间，减少棱镜误差的影响；在测站结 束后，要进行测站归零的复查，因为，在观测过程中的碰动或因仪器本身的原因, 有可能使度盘读数发生变化。 4内业计算 按事先编号的软件进行面积输入、平差计算，计算步骤及操作界面如下: 淤点击表，双击区面积，进行宗地信息的输入，区号填1,以下根据实际情况输 入图1所示的计算系统。于进行各楼的信息输入（如图2所示），包括:楼号、 区号、楼号名，楼占地面积，注意：区面积表和楼面积表的建筑面积都不需输入, 由程序自动完成。盂打开房面积表，进行各户建筑面积、户名、户号、房产证号、 用途的输入。榆指定分摊面积的计算:若有指定分摊面积，则按表的内容依次输 入；若无指定分摊面积,则建筑面积和占地面积均输入0 ,只输入院号、楼号、 房号。注意，此表不能缺少，否则，分摊面积计算不正确。虞以上输入完毕后, 点击〃计算就可计算出每户的土地分摊面积如图3所示。 5宗地图的制作与输出 界址边长/内容包括:界址点，界址线、宗地号，地类，土地使用者、 界址边长/ 四至，楼号、楼名、户号，使用权1!1积。格式见图 四至，楼号、楼名、户号，使用权 1!1 积。格式见图4。 6金桥小区车库测绘管理实例 6.1测绘仪器、设备所需测绘仪器、设备如表1所示。 6.2遇到的问题及解决办法淤针对车库、滴水房檐的权证混乱的问题,