大华（集团）有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券信用评级报.pdf

公司债券信用评级报告 3 ．可售货值较充裕，盈利能力强。公司通 分析师 过整体开发的方式锁定了较大规模的土地资源， 剩余可售货值较充裕且土地成本较低，毛利率 罗星驰 登记编号（R0040218050005 ） 处于较高水平，盈利能力强。 赵 兮 登记编号（R0040220040005 ） 4 ．财务状况良好，债务结构合理。近年来 公司规模快速增长，债务负担仍处于较低水平， 邮箱：lh@ 融资渠道以银行借款为主，长期债务占比较高， 电话：010 债务结构合理。 传真：010 地址：北京市朝阳区建国门外大街2 号 关注 PICC 大厦10 层（100022） 1．旧改项目开发周期存在不确定性。公司 网址： 主要通过旧改方式获取土地储备，与招拍挂方 式相比，旧改项目前期对资金沉淀要求较高，项 目周期较长，未来开发进度的不确定性相对较 高。 2 ．公司存在一定的资本支出压力。公司在 建项目规模较大，尚需较大的资金投入，公司存 在一定的资本支出压力。 3 ．规模快速增长对管理能力提出更高要求。 随着公司在建项目的增多、区域布局的拓展，管 理难度相应加大，对公司项目运营管理能力提 出更高的要求。 4．海外项目对公司资金造成一定占压。公 司在澳洲有一定规模的项目投资，受疫情影响， 海外项目后续项目进度不确定性较大，对公司 资金造成一定占压。 大华（集团）有限公司 2 公司债券信用评级报告 一、主体概况 大华（集团）有限公司（以下简称“公司”或“大华集团”）前身系创建于 1992 年 11 月的上 海大场房地产开发经营公司 （镇属集体企业性质）。1998 年 7 月，经上海市宝山区人民政府宝府 〔1998 〕98 号文件批准，公司改制为大华（集团）有限公司，由上海市宝山区大场镇经济联合社（以 下简称“大场镇联合社”）和上海华翔房地产开发有限公司 （以下简称“华翔房地产”）共同发起设 立，初始注册资本为1.10 亿元，双方股东分别持股85%和15% 。2002 年12 月，大场镇联合社将其 持有的75%股权、华翔房地产将其持有的15%股权转让给金惠明等34 名自然人。历经增资和股权变 更，截至2020 年6 月底，公司注册资本15.00 亿元，控股股东上海华强投资有限公司（以下简称“华 强投资”）直接持有公司30.00%股权；自然人金惠明先生通过持有上海华强投资有限公司、上海华 绣投资有限公司、上海华禾惠实业有限公司等公司股权，间接持有大华集团33.99%的股权，另通过 其胞弟金建明先生、女儿金玲女士等可施加影响的近亲属所持股权，共计控制大华集团54.80%的股 权，为大华集团的实际控制人。 图1 截至2020 年6 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围：实业投资，房地产开发，国内贸易（除专项审批外），物业管理，服装加工，木 制品加工，机械加工，通用设备制造，家具制造，仓储的投资管理，自有房屋租赁。 截至2020 年6 月底，公司设运营管理中心、财务管理中心、成本招采中心、设计研发中心等10 个职能部门 （见附件1）。截至2020 年6 月底，纳入公司合并范围的子公司共186 家，公司在职员 工共2,545 人。 截至2019 年末，公司合并资产总额 1,239.11 亿元，负债合计927.36 亿元，所有者权益311.75 亿元，其中归属于母公司所有者权益255.13