皋城公馆投资分析.doc

皋城公馆?六必居投资分析 一、 项目名称：皋城公馆?六必居 项目性质：（独立商住项目） 二、 项目概况 该项冃位于六安市大别111路中部解放路以西，北临城市主干道大 别山路，东临窑厂路，西临23号巷，南临规划屮的解放路小学。地 块为南北走向之梯形，北面临人别山路宽约在250米，南北长约260 米。中间…条规划区间道将地块一分为二南北两个区块。地块周边社 会配套成熟，医院、学校、金融、商场等近在咫尺，是城区难得的商 住生活宝地。 本项目占地面积61642m2,用地净面积48889 m2,根据六安市城 建规划部门对于该地块的调控规划要求，用地功能为独立商住项目及 配套设施，建筑容积率为3,因为项目建筑密度要求较高，小、中高 层并存，可设定容积率为3.3,拟计容积率面积约161147m2,另地下 停车场约25000 m2o 小区规划经济指标如下: 内容 指标 内容 指标 建设地点 大别山路屮段南 用地编号 六挂(2009) 20 号 建设用地面积 48889m2 建筑容积率 3.3 计容积率建面 161147m2 总建筑面积 186147m2 建筑密度 W30% 绿化率 士 35% 根据上述规划经济指标，对小区作规划设想如下： 由于该地块呈较规则的矩形状态，地势西低东高，北、东、西三 面临街均长在230?260米之间，为更好地体现该地段的多重商住价 值，并与政府对该地块所在区域的片区规划相呼应，从项目总体布局 上考虑，拟将地块分为南北两小区建设与开发，两小区均以商业裙楼 作围合式布局，中间设置一条8?10米宽的区间道路，亦可作为步行 商业街模式。因地块容积率为W3.3,同时为满足绿化率的要求，全 部住宅均为板式结构，南北朝向，以临人别山路高层（22—26）,区 间路南北为中、小高层（11—18）为主。初步规划设想如下，小区 住户及车辆入口主要设于建筑物西侧和区间路屮段，建筑红线内北、 东、西三面和区间商业街裙楼均做二层商场，内庭是南北两个独立围 合组团花园，计容积率建筑而积约161147m2,其屮商铺约25223m2, 住宅约135924m2,以东面小高层部分楼栋低层及二层约1200m2为会 所和管理用房；南北组团内庭利用内外地面高差，设置半地下车库， 两个内庭花园半地下车库各约12000m2左右，连同地面车位约800个, 项冃总建筑面积约186147m2 o 本项口可分两期开发，一期为南区，二期为北区。初期开发资金 约需5000万元。一期首先满足返迁户回迁，其余部分推向市场，销 售收入可作为连续投入进行滚动开发，预计开发时间为28个月，即 2010年8月至2012年12月，销售时段可能会持续到2013年年中。 三、市场需求预测： 1、 市场对象分析 六安市位于安徽省西部，大别山北麓，是进 出大别山的门户，沟通南北的重要通道，也是东南沿海辐射中原的战 略要冲。它是一个以农业商贸经济为主的区域性中心城市，其综合经 济实力在近几年来得到明显的逐步攀升，在全省经济发展与改革的规 划中越来越发挥着积极重要的作用。根据冃前和将来该区域在六安城 区的地位和发展前景，结合该小区周边社区环境，可以看出以下几大 优势：①六安市作为我省发展中的城市之一，己纳入合肥都市圈， 合肥市的大都市建设将为六安市产生巨大的辐射和带动影响。该地块 所处区域正是本市经济大格局中的一个重要组成部分。②该地块区 域环境优越，社会配套齐全，升值潜力丰厚，是全市最适宜人居的风 水宝地之一。③四通八达的交通环境，周边的大别山路、解放路、 龙河路等连通城区丄要干道，小区北面是已经成熟的建材专业商城， 南面紧邻待建的解放路小学，其区位价值将FI渐提高。因此，该项目 销售客体除了六安市政府机关人员、文教商企等本土客户群之外，市 内各县区居民、投资客商、厂家的企业中高层管理人员等都是具有相 当购买能力的潜在客户。 2、 项目规划设计档次分析 基于六安市经济、人文、自然环境 的基础条件，特别是其在目前六安市城区成熟商住社区的绝对优势区 位，本小区拟以中高档精品为主导，不仅其整体规划、建筑元素具有 鲜明主题及个性风格，而且在质量结构、环境设计等方面亦应显示出 超前市场的尊贵品质。建成后的小区将是六安市具有独特风格的现代化经典商住小区。 3、项目价格定位分析 价格定位主要考虑成本定价策略和市 场价格策略，以成本定价分析，初期推出，小高层均价可设定在4080 元/n?左右，中高层可设定在4180元/n?左右。从市场可比价格分析, 由于本项目主打户型为目前市场主力上市户型，故可参照范围相对比 加大。如龙和东路的明珠?江南世家均价为3900元/nF,阳光水岸一期 均价4300元/亦，皋城路的欧洲阳光城均价3700元/n?,裕安区政府 对面的正东?凯旋名门均价3300 7G/m2o考虑到木项冃全部