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河南省房地产业的结构问题浅析 自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产业发展迅速，房地产价格持续攀升。特别是近几年，尤以上海市为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。从20XX年初开始，中央和地方出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，以促进房地产业健康发展，但效果并不理想。20XX以来，我国房地产市场出现分化迹象，部分三四线城市楼市出现泡沫，面临调整。河南省各地市除郑州外，基本属于三四线城市，房地产业的发展面临着同样的瓶颈，河南省房地产业的结构问题对于河南省房地产业发展的影响越来越突出，因此，对河南省房地产业的结构问题进行研究，成为促进河南省房地产业健康发展的重要课题。 一、房地产业概述 房地产又称不动产，是指土地及附着在土地上的房屋和人工构筑物及其附带的各种权益。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产是房产和地产的综合体和统一物。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、组织开发建设等；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。本文的研究范围仅包括房地结合的房地产，所述房地产业仅包括房地产的开发和再开发。 房地产具有其他商品所不具有的一些固有特点。首先，房地产地理位置的固定性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此，房地产的利用具有鲜明的地域特点，地理位置直接关系到房地产的利用价值。由于房地产地理位置固定，不同区位的自然条件、社会条件、经济条件各不相同，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是一个典型的垄断市场和区域性的市场。其次，房地产的耐久性和高价值性。一般的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，但房地产的利用则具有长期性，一般可使用许多年。购房、建房产都需要大量货币支出，价格的昂贵性使房地产的开发与购买高度依赖于金融业。利息率、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。再次，具有投资与消费的双重性。房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，同时也可以成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力差、流动性较低，但在通货膨胀较高的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。最后，具有房地产利用的外部性。房地产的利用价值常常受周围房地产及环境变动的影响。房地产的这些特性导致房地产业是一个垄断性强、外溢效应大的产业。 二、河南省房地产业发展概述及结构现状 （一）河南省房地产业发展概述 河南省房地产业作为一个新兴的产业得到了迅速的发展，河南省房地产业的发展对河南经济增长起着越来越重要的作用。房地产投资额从20XX的138.36亿元增加到20XX的3 035.29亿元，10年间增长了21.9倍，其增长速度高出河南省GDP增长速度的一倍左右。河南省房地产业的投资额占GDP的比重逐步提高，2003—20XX，房地产业的投资额占GDP的比重从2.7%增长到10.25%；房地产业投资额占固定资产投资的比重也逐年上升，从20XX的9.35%增长到20XX的15.51%，20XX略降为14.76%。2003—20XX，河南省房地产投资的增长率大多数年份都超过了30%，其中20XX的增长率超过50%，但20XX增长率出现较大幅度的下降，只有15.56%。 （二）河南省房地产业结构现状 从投资结构来看，2003—2012的10年间，住宅投资增长了16.3倍，从135.10亿元增长到2 203.26亿元；办公楼投资增长了25.72倍，从5.30亿元增长到136.35亿元；商业用房投资增长了13.56倍，从23.54亿元增长到319.39亿元；其他投资增长了17.41倍，从21.62亿元增长到376.49亿元。相对于房地产投资额增长的16.35倍，住宅投资增长和其相当，办公楼投资增长速度较快，而商业用房投资增长速度较慢。在2003—20XX间，河南省房地产投资中住宅投资占房地产投资额的比重在69.09%—80.46%之间变化，办公楼投资占房地产投资额的比重在2.13%—4.49%之间变化，商业用房占房地产投资额的比重在9.11%—17.42%之间变化，其他投资占房地产投资额的比重在6.65%—13.71%之间变化。 从产业集中度来看，20XX河南省有房地产开发企业1 430家，商品房销售面积862.71万平方米，平均每家房地产开发企业的销售面积为6 033平方米；商品房销售额为120.75亿元，平均每家房地产开发企业的销售额为844