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豪森茗家项目整体发展战略报告 Haoserantogjia xiangmu zhengti fazfcan zhanlu巳 baogao  第一部分 大连市房地产总体状况分析 大连市总体概况 二、 大连市总体社会和经济发展概况 第二部分 * S 大连市房地产环境与现状 大连市整体房地产市场分析 二、大连市房地产未来发展趋势 第三部分 大连典型高档项目分析 大连高档项目分布区域特征分析 价格分析 三、 典型项目分析 四、 主流户型分析 五、 目标客群层次分析 第四部分 项目地块解析 ■ 1 项目地块概况 ——、 地块价值研判及项目地位 第五部分 项目整体发展定位建议 项目整体发展定位需要解决的核心问题 二、 项目SWOT分析 三、 项目竞争总战略…-敏锐的市场机会主义者 四、 项目客户定位 五、 项目核心竞争力分析 、 项目战略定位 七、 项目产品定位 第六部分 项目整体规划建议 *、 开发类型选择及组合建议 二、 开发节奏分析建议 三、 容积率建议 四、 公共设施建议 第七部分 产品可打造核心竞争力的总结 第一部分 大连市房地产总体状况分析 一、 大连市总体概况 大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导， 己经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸屮心。 ?地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸，屮国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至 123度31、北纬38度43分至40度10分之间，东濒黄鶴西临渤海，南与山东半 岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门 户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 ?交通区位 大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速 公路直接连接着东北地区的心脏地带一沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成 为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽。 ?气候特征 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬 无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10. 5摄氏度，年降水量550-950毫 米，全年日照总时数为2500—2800小吋。 ?行政区划 现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（屮 山区、四岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。另外，还有4个国家 级对外开放先导区（开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假 区）。 二、 大连市总体社会和经济发展概况 1、国内贸易——领先东北市场，未来成长性高 2005年，完成社会消费品零售总额782. 1亿元，比上年增长9. 3%o从经济 类型看，国有经济消费站零售额28. 99亿元，比上年下降4.8%;股份制经济 消费品零售额151.48亿元，比上年增长33%；外商及港澳台经济消费品零售 额38. 72亿元,增长7. 4%o同比东北其它各大中城市,大连各项指标均位于 领先地位。 2、 对外贸易??…引导东北市场，对外开放性高 上半年,全市自营进出口完成132.5亿美元,同比增长20.3%。其中,夕卜贸 出口 71.7亿美元，同比增长25. 2%,与全国出口增速持平，完成全市全年出 口任务的50%,首次实现吋间过半，任务过半，为完成全年出口任务奠定了 良好的基础；自营进口 60. 8亿美元，同比增长15%。 3、 新的城市发展格局已经形成 传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整 取得重大进展，大连经济技术开发区、金州区、旅顺口区及其开发区等区域 开发建设成效显著，东四南北屮各具特色的发展新空间基本形成，经济发展 的后劲进一步增强。 4、 城市环境进一步改善，居住度假型城市基础形成。 2001年，本市荣获联合国环境规划署授予的环境〃全球500佳〃，成为我国第 一个获此殊荣的城市，国家建设部授予本市〃屮国人居环境奖〃。空气质量达 到二级标准，其小空气污染指数一级天数达89天，在全国47个重点城市屮 排第10位。近岸海域屮南部沿海以及大窑湾、小窑湾水质各项监测指标全 部达标。饮用水源水质良好，碧流河水库、英那河水库全年达标率为100%。 市区交通噪声均值低于国家规定标准。马栏河、付家庄、旅顺口区及长海县 的污水处理厂建成投入运营。市屮心区生活污水处理率达到70%。 5、 主打旅游城市名片，建设良好的城市形象 2005年,完成旅游总收入247. 66亿元，增长22.3%。其中,旅游创汇8. 28 亿美元，增长29. 9%。接待海外游客116. 59万人次，增长28. 1%。 6、金融业运行平稳，为房地产建立了良好的融资基础 2005年年末全山金融机构本外币存款余额3697亿兀，贷款余额2356亿兀, 同比分别增长14.1%和14.1%。金融机构密度和资金总量居东北Z首，全 国1