中牟新区地块投资分析.docVIP

清源大桥地块投资分析 根据我司对屮牟市场的了解，以及对木地块周边在伟项目的调杏，我司在结合现场地块 的基础上，拟设三种开发方案，以供沟通： 方案一：纯多层住宅 开发建议 将整个地块统一规划为多层住宅， 沿南北道路300 X为双层临街商铺（商铺进深为15 米）。 建筑规模 假设整个地块占地面积为50亩。容积率为2. 5。 占地面积：50亩X 667平米/亩=33350平米 总建筑面积：33350平米X 2. 5 二83375平米 临街商铺建筑面积：300米X 15米X 2二9000平米 住宅建筑面积：83375平米一 9000平米二74375平米 目前木地块附近在住项目的多层住宅销倍均价约2400元/平米（城市漫步、优诗美地项 目），临街商铺销售均价约4000元/平米（目前新区在伟商铺大多数为单层）。 若木地块两年后进行开发，按照销售均价年增概的速度计算，本地块的住宅销伟均价 应为2800元/平米，商铺销售均价为4666元/平米。 住宅总销金额：74375平米X 2800元/平米=20825 （力元） 商铺总销金额：9000平米X 4666元/平米二4200 （力?元） 总销金额：20825 + 4200 = 25025 （力-元） 投资成本 根据房地产开发项目投资成木一般计算方法，此地块投资成木预算如下: 序号 科目 具体内容 费用（万元） 1 土地成本 土地征用费、补偿费（30力元/亩） 1500 2 前期工稈 报建、设计、三通一平 250  3 基础设施 管道工稈、强电工程、弱电T程、变 压设备、市政工程、绿化T程、公用 构筑等 250 4 建安成本 土建工程、装饰工程、水电安装、弱 电、配电箱、电梯、空调 （临街商铺为框架结构） 700元/平米X 74375平米 =5206 1100元/平米X 9000平米 二 990 5 营销费 销售代理费、广告推广、销售屮心建 造、房产交易费等。按总销金额25025 万元X 3. 5%计算 876 6 财务费川 利息 200 7 管理费 建安成木X 3% 186 8 监理、审核费用 100 9 税费 开发税：25025 Ji元 X10.8% 2703 10 不可预见费 100 总计 12361 预期收益 总销金额：25025万元 投资成本：12361万元 利润：25025万元一 12361刀元二12564万元 方案二：小高层住宅 开发建议 将整个地块统一规划为小高层住宅，沿南北道路300米为双层临街商铺（商铺进深为 15 米）。 建筑规模 假设整个地块占地血积为50亩。容积率为3。 占地面积：50亩X 667平米/亩二33350平米 总建筑面积：33350平米X 3 = 100050平米 临街商铺建筑面积:300米X 15米X 2 = 9000平米 住宅建筑面积：100050平米一 9000平米二91050平米 目前木地块附近在信项目的小高层住宅销售均价约2400-2800元/平米（逸品春天、蓝 爵世家、金帝新生活项H）,临街商铺销售均价约4000元/平米（目前新区在售商铺大多数 为单层）。 若木地块两年后进行开发，按照销售均价年增概的速度计算，本地块的小高层住宅销 何均价最高可达3266元/平米，商铺销伟均价为4666元/平米。 住宅总销金额：91050平米X 3266元/平米二29737 （刀元） 商铺总销金额：9000平米X 4666元/平米二4200 （力-元） 总销金额：29737 + 4200 = 33937 （万元） 投资成本 根据房地产开发项目投资成木一般计算方法，此地块投资成木预算如下: 序号 科目 具体内容 费用（万元） 1 土地成本 土地征用费、补偿费（30力元/亩） 1500 2 前期工稈 报建、设计、三通一平 300 3 基础设施 管道工程、强电工程、弱电工程、变 压设备、市政工程、绿化工程、公用 构筑等 300 4 建安成本 土建工程、装饰工程、水电安装、弱 电、配电箱、电梯、空调 1100元/平米X 100050平米 =11006 5 营销费 销售代理费、广告推广、销售屮心建 造、房产交易费等o按总销金额33937 力?元X 3. 5%计算 1188 6 财务费用 利息 200 7 管理费 建安成木X 3% 330 8 监理、审核费用 100 9 税费 开发税:33937万元X 10.8% 3665 10 不可预见费 100 总计 18689 预期收益 总销金额：33937 元 投资成木：18689力-元 利润：33937 Ji元一18689万元二15248万元 方案三：纯高层住宅 开发建议 将整个地块统一规划为纯高层住宅，沿南北道路300米为双层临街商铺（商铺进深为 15 米）。 假设整个地块占地面积为50亩。容积率为4。 占地面积:50亩X 66