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（营销报告）金地·景园营销执行报告（商 业篇） 金地景园营销执行报告 商业篇 21 世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司 2005 年 9 月 10 日 目录 第壹部分 项目商业功能定位 5 壹 、商业策划依据5 二、商业功能策划 7 三、俩种商业模式的关系 15 四、销售方式 17 第二部分 价格定位 19 第三部分 客户定位 21 第四部分 商业形象定位 22 第五部分 入市时间计划安排 28 壹、商业开发顺序 28 二、时间安排 28 第六部分 总体营销思路 31 第七部分 销售策略 37 第八部分 项目总结 40 第壹部分项目商业功能定位 商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导 市场而激发潜于需求，改变商业格局。 壹、商业策划依据 本项目能够规划壹定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司见重的不 仅仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。而规划壹定量的商业是可行的，也是必要的，其原因 于于： 1 、片区规划人口 根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为 20 万人；根据现场调研，于项目 300--500 米的较 舒适的步行范围内即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规 划居住人口约为 7 万人，有旺盛的商业需求。 2 、交通组织 项目三面临城市及片区主干道，交通方便，人流畅达，具备成为社区型商业中心的交通及人流条件。 3 、目前商业情况 本片区为新规划区域，住宅和商业均不成熟。主要有：井湾子家居广场、红星建材市场：运营方式为主题式商 业和零售店，规划和运营方式传统，层次较低；南城工艺品交易市场：以集中的零售店形式运营的专业型市场， 因周边整体商业发育不完善，营销方式落后，目前招商只完成30%左右，运营惨淡；友谊路沿街小商铺：主要 为汽车零部件销售及汽车修理商行，形象杂乱，档次低。 4 、现有商业规划  韶洲路上和我司项目同壹线上的电力小区六个街铺；  奥林匹克花园规划的体育中心有部分商业，沿韶高路壹侧规划有沿街商铺；  韶山南路上海城对面橙子 498 商业广场规划有四星级酒店和商业广场约 2.8 万㎡，已有肯德基和步 步高超市进驻。 5 、小结： 该片区虽然目前商业氛围没有形成，商业配套不完善，但未来随着大量住宅项目的建成，人气渐旺，该区域的 商业潜力较大。同时也应该见到未来商业市场将存于激烈的竞争，故商业规划模式、形象、销售方式显得更加 重要。 根据之上分析，本项目共策划了俩种商业模式，建议规划面积约为 3 万㎡左右,目的是于功能和形式上同 业差异、异种业态互补，不形成单壹模式的竞争，给商业销售带来更多机会 二、商业功能策划 本项目商业面积为 3 万㎡左右，其功能规划的主要目的壹是增加项目价值，二是商业部分能够成为项目 内小环境的配套部分；三是集聚人气。 根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本项目商业部分按照以下俩种模式运作。 模式 面积 主力店模式 15000—18000㎡ 步行商业街 15000—18000㎡ 模式壹、主力店商业模式 沿友谊路住宅主体下设置 3 层底商，设计成集中式商业，目标为主力店招商。 规划主力店模式的原因为: 1）片区商业特点 项目为典型的前期性商业，前期性商业的特点为：  目