洛阳商业地产项目运营情况的报告.docVIP

关于洛阳商业地产项目运营情况的报告　 　 市调时间：2010年8月18日　　 市调项目：洛阳新都汇购物公园、洛阳万达商业广场　 市调人员：运营管理部部分人员　　 第一站：新都汇购物公园　　 一、新都汇概况　 1、洛阳新都汇位于洛阳市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面紧挨高级住宅小区（中泰花园），邻近王城公园及洛阳火车站。　 2、总占地30000余平方米，建筑面积约为3.7万㎡，开发商为洛阳龙羽房地产开发公司，物业管理为洛阳新都汇管理有限公司。建筑形态为四层复式。地块为L形，南北长约220米，宽度170米，容积率2.5，集中绿地率不少于10%，于2006年6月18日开业。三层立体复式步行街，层次错落，是目前洛阳休闲娱乐购物配套最完善的大型室外商业街之一．　　　 3、整条步行街贯通地块南北，于地块中央转弯处形成一个中心小广场。商业步行街北端为一个大型音乐喷泉演绎广场，东、北面及西面位置则分别布置了以室内步行街形式为主的三层商店区。顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高层的商务公寓。 　　　 4、中心庭园东西两栋建筑，于三层及四层为复式餐饮设施。商铺面积呈6-15㎡，30-80㎡分布不等。其四层的南北两端亦分别布置了屋顶平台作休闲茶座，另设玻璃透明观光休闲电梯 ，可俯视地块内的广场空间。 　　　 　　 　　　 二、业种规划及入驻品牌　　 2.1业种规划　 　 　　 业种规划　 B1:地下停车库及机电设备用房、逾万平米的家乐福大型国际品牌超市　 1F：商务酒店、快餐及运动服饰专卖　 2F：服饰、皮鞋、珠宝、化妆品等奢侈品等国际名牌名店　 3F：国内化妆外特色餐饮与小吃、儿童城、电玩网吧、酒吧街、娱乐休闲会所　　　 4F：复式大型特色餐厅、儿童游乐场及奥斯卡影城　　 2.2入驻商家品牌　　　 楼层　　 品牌　 负一层　　　 家乐福超市　 　 　 一层　 克里斯汀大酒店、西式美食专家必胜客、西式快餐巨头麦当劳、肯德基、快餐航母台湾永和豆浆、德克士快餐、韩式餐饮代表土大力；阿迪达斯、耐克、背靠背、彪马、美津浓、卡帕、锐步、edc、播、碧可、怡佳咏、红人、森马、圣迪奥等　 　　 　 二层　　　 李红国际、SBO、莱茨、奥菲曼、嘉彩、主格、梦特娇、劲霸、BOSS、金盾、名郎、雅戈尔、罗蒙、佐丹奴、堡狮龙、美特斯·邦威、森马、威鹏、意尔康、天成、周大生珠宝及个人护理用品专家屈臣氏、牛排专家豪享来餐饮等　　　 　　 　 三层　　　 儿童城、百岁拉面、乐福来美食广场、小嘴煲煲掂、日式餐饮京桥料理，意式休闲餐饮维罗娜、仙踪林、香港粥鼎记、拉丁餐饮代表牧牛郎巴西烤肉、47自助餐、爱派、红场酒吧、娇美容院、自然美SPA馆　　 四层　　 复式餐厅、世纪英豪健身俱乐部、儿童乐园、奥斯卡影城　 三、规划特色及景点　　　 规划特点：规划概念以室外步行街为主要设计元素,配合各种大小尺度立体广场空间,制造不同场景气氛。此外,于适当接点设置了大步梯、手扶及观光电梯,带领人流前往各楼层商铺、食肆及空中庭院,使整体建筑成为一个高低起落，视点丰富及趣味怏然的户外城市空间。　　 四大特点景点：1、国际步行街区2、露天休闲茶座3、空中庭园连廊4、玻璃观光电梯。　　　 五大吃喝游乐去处：1、家乐福国际品牌超市2、国际名店街3、食通天餐饮4、异国风情酒吧街5、五星级电影院。　 四、环境及物业设施　 1、商场地面铺设灰色地砖，室内白色防滑地砖，既防滑又易清理,从地面至房顶直线装修,无踢脚线, 黄色瓷砖装点墙面显得干净明快。　　 2、门前走廊垃圾桶内胆体积充裕，宝石蓝外观，玻璃钢材质，触感柔顺，较适用人流量大的商场。并采用“嵌入式”烟灰缸，清洁便利，避免了烟灰易四散且不易清理的弊端。　　 　 3、商铺门前无杂物摆放,店面装修精美 ，店与店之间拐角连接处有精美灯具和塑料植被花草盆景等装饰衬托。　　　 4、商场一层设有四季常青绿化带，二、三楼外廊每10米间隔种植1棵盆景,泥制茶壶状花盆较有特色。室内各入口工艺花瓶和盆栽鲜亮美丽。　　 　 5、保洁工作状况　　　 实行区域负责制，保洁区域大约有700㎡ /人。　　　 工作时间轮班制：上午7:00—15:00,下午13:00—21:00。　 无调休日, 保洁员工资水平860元/月。　　 6、公用卫生间设施　 每层设有1个卫生间，三层共3个。卫生间旁有一6平方大小的房间，供保洁存放工具和临时休息。　 男女卫生间分开配制保洁人员各1名，洗手台上配有洗手液，假花等装饰品,美化环境且节约成本。　　 洗手台喷头采用直通式冲水,水量大且有力，保证无残留物。　　 五、考察心得及建议　 新都汇经过三年运作整体业态调整基本到位，对于百年德化我们认为需要改进地方有:　　 1、丰富业种