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土地估价师案例与报告考试真题 资料仅供参考 土地估价师土地估价案例与报告考试真题 一、案例分析题 (2 题，每题 20 分，共 40 分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 ) (一)A 房地产开发公司于 12 月 31 日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅 用途的国有建设用地使用权， 全额支付了出让金 及相关税费，并于 1 月 31 日办理了土地登记手 续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题， A 公司拟与 B 公司合资成立 c 公司，其中 B 公 司以现金出资，拟占 C 公司 25% 的股份， A 公 司以该宗地的建设用地使用权作价出资， 拟占 C 公司 75% 的股份，土地价值量以 9 月 30 日作为 审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用 权过户至 C 公司后，以 C 公司的名义共同开发 该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值， 9 月 10 日， A 公司和 B 公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同 (部分内容附后 )及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为 20 万平方米，容积率为 4.00，共建 5 栋 16 层相同住宅。其它 资料仅供参考 根据规划要求配置。 (2)该宗地当前为在建土地， 场地内已全部拆迁完毕。于 4 月 5 日开始动工，先期建设的为西侧的 1 号住宅楼，设计建筑面积为 40000 平方米，已投资 2.5 亿元，但 6 月，由于 A 公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道， 宗地外市政基础设施配套已达到 “通上水、通下水、通电、通讯、通天然气 ”，当前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下： 证书号：略 土地使用权人： A 房地产开发 公司 坐落： ×省 ×市×区二环路 25 号 地号： YT5 -6 -7-1 图号： 100 -125 -75 地类 (用途 )：住宅用地 取得价格： 0 万元 使用权类型：国有出让 终止日期： 2078 年 1 月 31 日 使用权面积： 50000 平方米 发证日期： 2 8 日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让 资料仅供参考 合同部分内容 (该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式 )。 “第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路 25 号;亲地平面及空间范围以 1985 年国家高程系统 385 米高程面为起算面，向上至离起算面 48 米的高程面为止，向下至离起算面 - 10 米的高程面为止，高差为 58 米 ;宗地编号为 YT5 -6 -7 -l ，宗地总面积大写伍万平方 (小写 50000. 00平方米 )，其中出让宗地面积为大写伍万平方米 (小写 50000. 00 乎方米 )。 第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地 。 第七条出让人同意在 1 月 31 日将出让宗地交付给受让人， 出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第 (一 )款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使 用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元 (小写 4000.00 元);总价款为人民币大写贰亿元 (小写 00000. 00 元)。 资料仅供参考 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地 的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元 (小 . 00 元)。项目固定资产投资包括建筑物、 构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件 2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》 ，其中： 主体建筑物性质 商品住宅楼 ; 附属建筑物性质 / ; 建筑容积率不高于 4.0 不低于 3.0; 建筑限高 48 米____; 建筑覆盖率不高于 30% 不低于 20% ; 绿地率不高于 40%____; 其它土地利用要求居民活动场所、 地面停车场、小区道路等不低于土地面积的 40% 。 第十八条 受让人同意在 4 月 30 日之前动工建设，同意在 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前 30 日向出让人提出延建申请， 经出让人同意延建的， 其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。 资料仅供参考 第二十七条受让人按照本合同约定已经支 付全部国有建设用地使用权出让价款， 领取国有 土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后， 有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地 使用权转让、出租、抵押，但首次转让 (包括出售、互换、出资