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房地产设计管理的认识和总结 房地产的设计管理主要职责 ： 一、协调设计院，对成本、招采、工程、营销、项目、项目 发展部上进行技术支持。 二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、 开盘、各个分包的顺利 进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进 行招采）、交房。 三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的 户型设计方案、新的规划 规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而 变化的各种分部工程，如门窗 、栏杆、玻璃幕墙技术方案； 还有根据不同的城市修改以前的标准，如标准在北方制度 到了南方就不适用了，如户型大小方案 -- 和人的习惯有 关，地方法规的不同，如可踏面得 规定，成都地区为可以踏到得面均为可踏面。 对设计院主要内容（项目的控制） ： 一 . 在拿到前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正 确。 二 . 拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编 制设计任务书。 进行方案设计。在方案设计阶段，核实经济技术指标， 确保其正确，同时要对要提出优化意见这个时候确保时间， 保证项发完成报规手续。 方案开始时候需要完成的工作： 1. 需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等 2. 必须完成项目的地勘工作，为了施工图做准备 -- 需要招标 采购在方案设计开始前确定地勘单位地勘需要总平面绝对 标高和项目总平面图（带比例） 3. 必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定 -- 在售楼部 做施工图的时候可以做装修方案设计，在售楼部施工图完成 后可以做售楼部的装修施工图设计。 4. 最好确定景观设计公司 -- 需要招采在方案开始前确定。可 以在进行方案设计的时候咨询景观公司的意见，以达到更好 的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司， 进行售楼部及整体的景观设计工作。 5. 需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重 新划分，这样很可能造成卫生间等系统的 重新设计。 6. 进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招 标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等方案完成后需 要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。 三、根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建 筑工程施工图设计。 施工图开始前需要完成的工作 1. 地勘报告的完成 2. 售楼部装修设计方案开始进行做 3. 景观设计公司做景观设计 4. 需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高 -- 总图开 始前提供 5. 人防单位确定可以进行设计（需合同签订） 5. 市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、 标高、管径，根据项目所处位置确定是否做 化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政 条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线 6. 需要施工道路开口图纸 -- 一般 7 米，道路中线与场地红 线焦点坐标 施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位 进行会审。在建筑工程施工图完成后进行外墙面砖的选择确 定，招标采购的招投标完成 -- 主要对售楼部外墙砖材料的确 定及主体外墙材料 四、售楼部装修施工图： 1. 根据装修设计方案调整建筑施工图方案（也可图纸会 审时候提出），在施工图绘制过程中要注意装修得设备方案 和土建的设备方案的吻合。 2. 在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料 样板，设计部要进行确认及调整。如果在施工过程中进行材 料认质认价提供（由施工单位，一般容易失控） 3. 在完成材料样板后需要进行家具的方案的选择比较， 确定家具灯饰方案。 4. 对于软装需要在装修施工图前确定有设计单位做还 是由专业的公司做，一般由专业的公司做。施工图完成后需 要各个部门