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房地产项目投资成本分析与控制具体方法 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂， 在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投 资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本组成 以** 省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资 成本主要有以下部分组成： （一）土地费用 从 2001 年开始， 国内土地获取主要是通过“招、 拍、 挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平” 。 故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相 关动迁费用。 （二）独立费 1．建设单位管理费 工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、 相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水 电、咨询等费用。 2 ．办公及生活用具的置费。 3 ．工程监理费。 4 ．建设场地完工清理费 5 ．施工图编制费 （三）勘测、设计费 1、勘测费：含初勘和净堪费用。 2、设计费： 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观 设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计 费，相关设计咨询等。 （四）政府规费 含市政公用基础设施配套费、 教育附加费、 建设垃圾费、 散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体 改革发展基金、拔地订桩费（测量费） 、质监费、寄存档案 费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计 审图费、消防设施建设费（审图费） 、预测面积费和实测面 积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测 试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房 产初始登记费、入住许可正费， “二书一征费”、常年垃圾清 理费、住宅门牌费、 排污配套费、 污水外排费、 维修基金费。 （五）房屋建安工程费 1、基工程费：含检测费 2、土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理 用房、门卫房、围墙、大门等。 3、交通标志和标识 4 、会所装修 5、甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋 面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防 水、进户防盗门、防火门、民防门等。 （六）小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、 景观、通风、技防（智能化） 、有线和网络、消防等。 （七）销售费用 含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。 （八）财务费用 含贷款利息、税金（营业税、调节税、印花税等） 、税 务 （九）不可预见费 二、房产项目投资的成本控制 （一）土地获得前 在获取房产项目土地前，要预侧土地获取价格 =周边同 类楼盘销售价—房产项目投资成本（上述九项，除土地费用 外）—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高 度、退界、土地性质、绿化率等条件，来设定建筑面积、户 室比、建筑形式，从而预测房产项目开发成本。 （二）项目开工前控制 1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院，用足 容积率，总建筑面积、总高度、退界、日照间距等，选择出 众的外立面，房型和相关建材设备。 2、通过招标选择优秀的工程监理公司。 3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。 4 、力争减免相关规费。 （三）项目过程中的控制 1、合理控制工期 特别是控制相关节点工