农村土地经营权流转中价值评估存在的问题及对策研究.docxVIP

摘要 农村土地具有资源和资产双重属性，但一直以来，学者们更多的是关注农村土地的经济价值，往往忽视了其生态价值以及社会价值，制约了农村土地经营权流转的良性发展。因此需要加强关于农村土地经营权价值评估过程的完善与补充，这样能够缓解我国耕地资源流失，农村劳动力转移，解决当前农村“三权分置”价值失真的瓶颈问题。作者通过实地调查并查阅前人文献综述以及政府有关法律法规，尝试通过采用收益还原法的修正方法，以山西省临汾市一块果园为研究案例进行计算，分别得出社会价值和经济价值然后汇总。 通过对案例的调查分析，主要有以下结论：1.当下农村土地经营权流转评估方法迫切需要理论支撑。比如土地肥力理论衍生出成本法和假设开发法，区位理论推导出的市场比较法等，那么适合新形势下社会价值的研究也应该有相应的理论基础。2.土地经营权流转过程中其价值内涵应该根据转让内容而进行区分。不同的转让内容导致归属于转让土地的权益不同，必须符合法律规定，转让土地的社会保障价值和社会安全价值应当分情况考虑。3.评估过程中的数据资料缺乏问题可以多维度解决。运用评估方法需要大量的历史数据作为支撑，农民不像企业那样有着完善的会计系统进行记录。但是对农民的收入计算数据可以从其下级产业链入手，即从收购商收集。 关键词：社会保障价值；社会安全价值；农村土地经营权流转 1 导 论 1.1 选题背景与研究意义 1.1.1选题背景 2020年实现全面小康的建设，只是我国实现伟大复兴的一步，为了未来的持续发展，最强大最有利的后续支撑点还是在农村，而“三农”问题自古就是我国社会稳定的关键因素。到目前为止，政府推行了诸多有力措施去推动“三农”的发展，其中土地规模化经营是农业现代化的一个关键指标。在当下随着农村土地经营权流转力度不断加强，流转规模也日益扩大，农村土地流转现象也越来越常见。农村土地经营权的流转不仅可以实现农村土地的真正价值，防止土地荒废，还可以使农村土地资源得到合理有效配置、提高农民收入。为了使农村土地在流转时表现出真正价值，使其顺畅流转，有必要健全我国农村土地估价体系，又因为农村土地与城市土地的本质不同，因此，农村土地估价体系与城市土地估价体系必然是不同的。 对以往的农村土地价值评估，学者们更多关注得是土地的经济价值，也就是耕地上种植的农作物的价值，往往忽视农民依赖该土地享有的生态价值和社会价值，并且单单是农村土地经济价值的评估就存在评估资料缺乏，信息不对称等问题。综上，我国当前还没有建立完善的农村土地经营权流转估价体系，对其的评估方法也不是十分的吻合，市场对土地的优化配置作用明显削弱，这样必然会阻碍农村经济的进一步发展。 1.1.2 研究意义 本文在十九大提出的实施乡村振兴战略重大部署的背景下，展开对农村“土地经营权”价值怎样合理的评估开展研究，不仅是对农村土地评估理论的梳理，也对今后实际评估工作的开展提供借鉴思路。 理论上讲，通过对农村土地经营权流转价值的研究，从待估土地的经济价值、社会价值角度出发，对收益还原法理论进行补充修正从而建立科学规范系统的适用于农村土地经营权流转价值的评估体系，是对农村土地经营权评估方法的一种补充，有利于健全估价理论体系从而加快资产评估在农村土地价值评估方面的应用，准确反映土地的价值。 实践中，对农村土地经营权流转价值的评估研究，可以有效解决规范抵押登记、激发企业参与涉农行业、让农业项目获得资金支持等问题。同时，它也是破解“三农”问题、带动农民脱贫走向致富道路的关键点。对农村土地经营权价值的探究，不仅能够缓解我国耕地资源流失，农村劳动力转移，还可以解决当前农村“三权分置”价值失真的瓶颈问题，促进现代化农村发展。 1.2 相关研究文献综述 1.2.1 国外研究现状 在外国，土地属于私人财产，并且所有者对土地的支配权受法律保护，且北美、西欧等发达国家的土地多平坦地形，很早就是集约化管理，从北美的殖民时代开始，多为雇佣式农业。而我国是社会主义国家，农村土地是归村集体所有，还有一部分荒山、沼泽属于国家所有，农民对土地在早期只有承包权。二者的实际情况差异较大，可借鉴的研究资料也不多，但是国外学者对于农地的灌溉价值、环境价值、空间价值、社会价值值得我们借鉴。 马里奥斯、里加托斯、乔希基于二维资产空间和灌溉水的经济价值的拓展为角度，提供了农地价值的全新评估方法，可为我国未来评估农用地价值范围的扩展可能面临的问题提供有力的参考。 还有国外学者将数字模型运用到农村土地价格评估体系中，比如哈斯和华莱士提出的回归技术模型；加尔顿提出的相关分析模型；罗森所提出的享乐模型；米勒在评估奥兰治郡农村土地价值时借用了计量经济模型。 1.2.1 国内研究现状 喻瑶等（2009）从土地价值的多样性出发，认为应该根据农村土地经济价值、环境价值以及社会保障价值各自不同的性质特点来分别进行评