汤阴城市综合体综合项目商业概念性专业策划报告修正版.docxVIP

汤阴城市综合体项目 商 业 概 念 性 策 划 报 告 目录 第一章 项目属性分析 第二章 项目整体定位 第三章 项目商业业态计划 市调方法：走访式调查 市调对象：汤阴县房产项目 市调时间：、03、19-03、26 市调目标：了解汤阴商业发展概况 市调人员： 康金为 第一章 项目属性分析 一．区域商业 二。项目周围交通分析 三。项目周围道路计划 四。项目周围概况 五．项目属性总结 区域商业 1.商业分布 1.1政通路商业街是历史悠久自然商圈，在空间分布上相对集中，以政通路、向阳路交叉口为城市关键商圈，向政通路东西方向扩散和向阳路南北方向延伸，政通路、向阳路商圈是各类业态集聚地，在商业层次上可分为，关键商圈综合性商业、以万家福生活超市为代表大型商业体、以汤阴商贸城、西关市场为代表专业市场，和政通路、向阳路、地下商业街为主街区商业。 1.2在业态分布上，自政通路、向阳路交叉口向外辐射，依次出现综合型大商业向各品牌服装、银饰、家电数码、副食百货过渡。 ? 1、3在商铺租金上也是自政通路、向阳路交叉口为最高，自中心向四面逐步递减。每平米租金30元每个月至每平米120元每个月（1万—4万/间不等），转让费5万—8万/间。 ? 1、4人民路和大北街交叉口因为交通便利，也逐步形成以欧特福广场为代表新商圈。 2. 关键大型商业调研： 本县大型综合超市3家，连锁超市1家，待开业百货店1家，经营面积从200平至8000平不等；全部以满足县城居民生活必需品 为主，在规模、档次、品种、业态组合、品牌性、经营管理水平上全部比较落后，没有省内或区域大型品牌超市进驻，零售商业发展空间很大。 名称 商业规模 主力业态 租金价位 经营现实状况 万家福生活超市 2500平米 综合超市、平价服装卖场、黄金珠宝 80—100元/平 传统商业黄金地带，人流量大，经营情况很好 隆华购物广场 1200平米 中高端服装专业店 60--80元/平 经营中高级服装，位置好，品种全， 大世界购物广场 1000平米 中等服装专业店 70--90元/平 针对中等消费人群，位置很好，店内动线计划不畅，业绩通常 欧特福购物广场 8000平米 综合超市、平价服装卖场、小家电卖场、 50--80元/平 汤阴县城规模最多综合型超市，共两层营业面积，计划合理，经营情况良好 荣成购物广场 10000平米 大型购物中心 30--40元/平 一楼综合超市营运通常，2、3、4楼正在二次招商，拟引进服装、餐饮、儿童乐园等业态，该商圈兴起难度较大 3. 关键专业市场调研 本县小商品业态交易市场规模很好，不过发展空间受到限制；批发业态商户基数超出300家，商业群体扎堆现象较多，没有其它竞争区域，商户没有可替换选择余地；经营档次以中低级为主，经营目标为中低收入群体；小商品市场综合能力不强，业态经营没有分区划分；经营档次较低，对中高端用户缺乏吸引力；商铺经营全部租赁，没有产权；市场仍是第三代传统市场，经营脏乱差，人货混杂，物业管理隐患较多，市场运行及管理模式极不规范。 名称 商业规模 主力 业态 租金 价位 经营现实状况 汤阴商贸城 6000平米 男装、女装、针织、鞋 35—120元/平 现在全县最大综合商贸市场，天天进场交易人员从数千人次至上万人次不等，是汤阴县最大人流、物流集散地，以服装、鞋帽、针纺、床上用具等衣饰类商品为主，商户总数130户，开铺率靠近100%。 西关批发市场 8000平米 女装、男装、针织品 30---100元/平 市场定位以零售为主、批发为辅：交易群体以零售用户为主，交易量超出50%；批发业务不足50%百分比，以小型便利店、夫妻店、地摊业主为交易对象，临时摊位和店铺约180家，开铺率靠近100%。 4. 关键街区商铺调研 关键街区商业是由政通路、向阳路交叉口为城市关键商圈 。业态分布以衣饰为主、家电家居五金为辅，各个业态相对集中，形成了衣饰一条街、旅游文化一条街、家电家居五金一条街、婚纱摄影一条街等，租金水平由关键商圈向外围各商业次干道递减。其中，本区域衣饰类零售商户数量约450家。 街道 经营业态 代表商铺 租金 价位 经营现实状况 政通路商业街（星阁路—向阳路段） 手机通讯、日化、名牌鞋店、男装、女装、运动装 苹果授权慧捷店、oppo、卓诗尼、奥康、三星、意尔康、3610、peak、特步、唐狮、达芙妮、以纯、真维斯、安踏、伟志、海澜之家 90—120元/平 汤阴县零售商业最繁荣路段，多种中高级品牌店高度集中，以服装、鞋、手机经营为主 政通