农村宅基地是指建了房屋.docxVIP

农村宅基地 是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、 建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地等类型。 宅基地使用权是 指自然人依法取得的在国家或集体的 宅基地上所享有的建造房屋、 居住使用的权利，它包括 建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地， 一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于 耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。 宅基地的使用权也应及于地下。 一、 有关农村宅基地的法律规定及特征 我国1982年《宪法》规定： 城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有， 宅基地和自留地，也属于集体所有 ”。 《物权法》第一百五十二条规定， 宅基地使用权 人依法对集体所有的土地享有占有和使 用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 农村宅基地一般具有以下特征。一是使用主体特定，即特定的宅基地仅限本集体经济组 织特定的成员享有使用权。 农村村民申请宅基地只可向本 集体经济组织提出，特定村民申请 取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、 转让。二是法律规定取得方式的单一性和取得方 式多样性冲突。三是 一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定， 农村村民 一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”四 是不可流转。即特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、 转让，也不可以 抵押。 二、 农村宅基地的使用现状及热门话题 物权法颁布后关于农村宅基地仍存在一些有待解决的问题。 比如，在宅基地的审批过程 中，农民集体没有对宅基地的 处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有 赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。立法没有完善农民的 宅基地使用权；再如宅基 地的使用权只能归本村居民所有， 这就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人 只能将它转让给本村居民。对此，围绕农村宅基地使用的热门话题主要有： 1、 宅基地能否继承。按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。 2、 宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经 变更登记自行转让无效。宅基地未经 变更登 记自行转让无效。我国《 土地管理法》第二条规定：……土地使用权 可以依法转让。《中华 人民共和国土地管理法实施条例 》第六条规定：依法改变 土地所有权、使用权的，因依法转 让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民 政府土地行政主管部门提出土地 变更登记申请，由原土地登记机关依法进行 土地所有权、使 用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对其 转让”的严格限制条件，必须依法到县 级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。 3、城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。 1999年国务院办公厅 《关于 加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放 土地使用证 和房产证。 三、 我国现行农村宅基地制度的弊端 我国目前的农村住宅法律制度以及农村宅基地制度， 已不太符合 社会主义市场经济体制 的要求。一不适应 社会主义市场经济体制；二不适应 农村人口消长变更之势；三不适应以家 庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活， 促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国 城市化进程。 1、 宅基地的审批划拨权为乡（镇）及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。 2、 农村宅基地使用权 的流转秩序混乱，背离了《 土地管理法》的立法目的。 3、 一户多宅、乱占地建房、多占地建房的现象盛行， 空心村”现象明显。 4、 法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。 5、 在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是 几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。 6、 旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。 四、 规范宅基地的管理和制度建设之建议 《物权法》颁布后，有关农村宅基地仍存在的一些问题依然存在。为此，笔者认为，有 必要进一步加强农村宅基地的 制度建设。 1、完善补充法律法规，出台新的补充规定或者对已有的阻碍正确引导，管理，着重参 股理好农村宅基地的福利性和财产性的关系， 全面反映农村宅基地的属性。 处理好国家和农 民集体的关系，在宅基地的审批过程中， 农民集体没有对宅基地的 处分权，这与农民集体的 所有者地位极不相称； 赋予农民集体对宅基地使用的监督、 管理权，改变法律对宅基地所有 者的漠视，发挥农民集体所有者应有的作用，处理好国家干预和 市场机