万科A-市场前景及投资研究报告-住宅开发蓝海领域，物业管理赋能.pdfVIP

[Table_StockInfo] 2021 年02 月23 日 买入 （维持） 证券研究报告•公司研究报告 当前价：29.73 元 万 科Ａ（000002）房地产 目标价：40.24 元（6 个月） 住宅开发探寻蓝海领域，物业管理打造赋能平台 投资要点  投资逻辑：公司作为龙头房企，开发业务践行城市深耕战略，拿地聚焦核心城  [Table_Summary] 市圈，未来在 TOD城市更新领域或将有所突破；物管业务在社区商企城市 [Table_Author] 空间上形成三驾马车格局，并着力打造科技服务赋能平台；多元化业务在物流、 商业等领域均进入行业前列，公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。  逐浪行业三十余载，打造时代的企业。公司2020Q1-3 营收同比增长8%至2415 亿元，归母净利润同比增长9%至199 亿元。公司负债结构健康，2020H1 现金 短债比为2.0，净负债率27%，仅扣除预收后的资产负债率达75.5%略超红线； 公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队；2020H1 公司毛利率 微降至31.8%，随着地货比的降低，未来有望企稳。  开发业务稳健发展，践行城市深耕战略挖掘管理红利，TOD城市更新成为新突 破口。1）住宅销售：公司2020 年销售额达7042 亿元，公司单城销售额达90 [Table_QuotePic] 相对指数表现 亿元，大幅超过其他房企，城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利；2）土地资 源：公司拿地聚焦核心城市圈，一二线城市投资额占比达80%，2020 年新增土 40% 万 科Ａ 沪深300 地楼面价为6838 元/平，拿地策略趋于稳健；3）TOD 和城市更新：TOD 方面， 截止2020 年6 月末，公司已获取49 个TOD 项目，涉及建面达1803 万方，累 29% 计投资 2400 亿元，通过深铁合作强化业务拓展；旧改方面，2017-2020H1 旧 18% 改土储权益建面由289 万方增至 583 万方，CAGR 达 32%，旧改土储占比由 6% 3.4%逐渐提升至6.2%。  物管业务在社区商企城市三大赛道并驾齐驱，并着力打造科技服务赋能平 -5% 台。公司更名为万物云，打造Tech、Space 和Grow 模块。1）空间服务（Space -16% 模块）：2020H1 公司合约管理面积 6.8 亿平，物管收入 67 亿元，其中55%由 20/2 20/4 20/6 20/8 20/10 20/12 21/2 非万科系项目贡献。业务形成三驾马车结构，其中社区空间服务以万科物业和 数据来源：聚源数据 朴邻租房两大品牌支撑，资产保值增值效果显著；商企空间服务与戴德梁行共 同打造国内龙头商企物管企业万物梁行，在管面积超过 1 亿平；城市空间服务 推出 “万物云城”品牌，制定3 年落地百城及营收超百亿的“双百计划”，目前 基础数据 [Table_BaseData] 已落地十余个项目。2）科技赋能服务 （Tech 模块）：包含BpaaS 服务、智能硬 总股本(亿股) 116.18 件、空间OS 及产品解决方案等 4 类内容。公司期望利用长期沉淀的物管服务 流通A 股(亿股) 97.14 体系和科技系统，为其他物管公司提供软硬件、系统及服务体系等能力，打造 52 周内股价区间(元) 24.55-32.3 开放式科技服务赋能平台，剑指物管领域的“贝壳”。