土地拍卖价格溢价影响因素实证分析3100字.docx

上地舶卖价格溢价影响因素实证分析3100字 摘要：文章选取上海市20□?2014年拍卖岀让的上地数据，选取非柏卖样本采用 特征价格模型，揭示上地拍卖出让价格相对于它的实际价值的溢价情况，分析相对于实 际价值土地拍卖价格溢价的影响因素，实证结果显示其显著影响因素主要包括上地用途、 方位、竞得人性质、土地区位。 毕业 关键词：土地拍卖：溢价：实证分析 土地作为一种稀缺资源，是我国最大的国有资产，而土地的开发和利用不仅涉及了资源 配宜效率问题，同时也涉及到社会公平问题。随着我国上地市场化进程，上地拍卖已成为土 地交易的主要趋势，上地的开发和利用在推动社会经济增长的同时，也眾露了许多问题。本 文运用特征价格模型，对上海市土地拍卖溢价的影响因素进行实证分析。 一、 特征价格模型理论基础及函数形式 HEDONIC模型又称价格法和效用估计法，主要应用于房地产经济学，根据房地产本身 特有的不同特征，研究分析不同特征因素对房价的影响。该模型涵盖了大量的相关价格资料, 数据取样较容易反映的经济意义比较宜观，因此，本文引用特征价格模型对上海市上地价格 溢价影响因素进行研究。 （-）理论基础 该模型起源于国外，由美国学者Lancaster （1966）提出的消费者理论和美国经济学家 Rosen （1974）的供需均衡模型发展而来，主要用来研究异质商品差异特征与商品价格之间 的关系。Lancaster偏好理论认为，商品具有异质性，而商品本身的这些特征不能被市场传 统经济模型来分析，因为多样的特征集不能仅用一个价格来反映，不同特征都应该对应其隐 含价格。而商品的这些特征最终转化为消费者的效用，而商品的价格由商品的特征集共同决 龙。Rosen基于完全竞争市场，利用供需均衡模型假左消费者效用最大化及生产者利润最大 化条件下，针对异质性商品市场的长期与短期均衡进行分析，完善了特征价格理论，并对模 型建模、函数估计等奠定了基础。 该模型主要对包含在商品价格中的各项特征的隐含价格分解，然后在保持商品特征不变 的基础上，将价格变动中的特征因素继续分解，而去掉这些由特征本身变动对价格的影响因 素，其他的则是市场机制（供给和需求）对价格的影响。该理论认为，各种商品都是异质的， 都有自身的特征和性质，如上地的规划而枳、容积率、区位位置等，而每种商品由这些特征 和特性表现出来。如果商品的某种特征发生变化，则会引起商品价格的变动。 （二）函数形式 房地产经济学中，特征价格模型主要包括了基期及多个报告期的变量，而大多数变量均 以虚拟变量形式存在模型中，这种形式通常被称为时间哑元法。函数表达式可写为 二、 溢价分析指标选取与数据来源 （-）指标选取 本文选取上海市2011-2014年拍卖出让的上地数据，包括上地出让而积、容积率、保 证金、成交价、出让底价、地块位置、土地用途、竞得人姓需或企业爼称等。根据上地位程 判断上地距市中心的距离以及该区位的繁华程度；根据竞得人名称查询竞得人企业类型，以 检验企业类型对土地价格是否存在某种关系。 （二）数据来源 本文选取的上海市2011-2014年上地舶卖数据全部来源于上海市规划和国上资源管理 局官方网站，通过对网站土地拍卖公告以及拍卖结果公示整理所得。 根据对上海所选的217宗上地拍卖数据进行描述统讣分析，结果如表1所示。 三、 研究方法 四、 实证结果分析 根据两个模型进行实证分析，分析相对于实际价值”上地拍卖价格溢价的影响因素，结 果显示其显著影响因素主要包括上地用途、方位、竞得人性质、上地区位。 根据模型分析结果可知，土地用途对土地拍?u溢价影响比较显箸。相对上地居住用途 而言，商业用途丄地舶卖相关系数为负。说明投标人对居住用途的丄地舶卖的预期收益远髙 于商业用地的收益，具有很大的增值空间，也说明了投标人认为商业用地的开发与经营存在 着较大的风险，相比而言，更愿意获得居住用地。而上地开发的容积率对上地溢价存在正向 影响，说明在上海市高容积率决泄了上地开发的潜力和未来的销售规模。 以上海市浦东新区为基准，相对虹口区西部而言，其他区位对上地溢价呈现负向增长。 说明上海市浦东新区早期建设相对缓慢，而浦东新区苴他区位距市中心较近，发展迅速，而 为了均衡发展，导致西部土地拍卖竞争增强，而英他区位发展趋于饱和状态，造成对上地溢 价影响呈负增长。 而上地竞得人性质对土地价格呈正向关系，影响显著。国有企业相对私企对上地溢价影 响为正，说明国企愿意以髙价获得土地，这就进一步推动了丄地价格上涨。根据OLS2引入 国有企业和上地用途之间的交叉变量，分析国有企业对商业用地和居住用地的影响，根据实 证结果说明，在2011-^2014年中，国企参与商业用地舶卖比私企竞得商业用地产生的上地 溢价要髙，由于国家政策限制以及社会舆论的影响，国企慢幔退岀居住用地的竞争，