公寓产品定位 .pptxVIP

谨呈：河北盛都房地产开发有限公司Hebei Sheng Real Estate Development Co. Ltd.邢臺百泉灣項目公寓部分市调報告提 案 方： 北京盛同華遠房地產投资有限公司日 期： 2013年6月报告框架Part1. 市场分析Part2. 客群分析Part3. 初步定位Part1.市场分析商住公寓市场概述重点竞品分析商住公寓产品分布绝大多数集中在核心区域范围内，横向分布在中兴大街沿线，纵向分布在新华路及邢州路沿线的商住公寓。边 缘 区 域本案核心区，主要是依托核心板块交通条件，人流量，以及成熟的商业氛围，看好其投资价值的商住公寓。核心区域边缘区，主要是依托环境资源和酒店休闲配套的度假公寓以及高比例的返租形式。商住公寓分布示意待售在售本案西山庭院易融studio永康中心全都城双子座唐宁10号华都襄湾壹号恒大城巅峰国际开元观唐锦鼎国际广场国际新城万隆广场中北世纪城世贸天街锐和城盛世保尔铂金钻商务中心百泉国际商贸城到目前为止，邢台共有公寓项目19个，其中在售项目有7个，待售项目有12个。在售商住项目一览项目容积率公寓建筑面积面积区间销售价格去化率核心区中北世纪城2.43.6万36世贸天街3.83万25唐宁国际大厦2.341.6万70、100540033%永康中心2.11.31万50-102510055%万隆广场2.81.3万40-100580086.3%边缘区全都城2.00.98万35西山庭院0.61.01万507%合计—12.8万——78.8%目前邢台在售商住公寓总建面为12.8万㎡，已消化10.08万㎡，现状库存2万㎡ ，市场未来待售项目12个，总体供应量约在22-25万㎡平米左右，总体库存在24-27万㎡；根据月均销售套数计算，邢台一年可消化公寓面积约为13.5万㎡；库存至少还需消化2年。核心区域内依托城市属性的公寓，成交比例明显高于边缘区域内的公寓。重点竞品分析核心区——中北世纪城项目信息项目位置守敬路与中兴西大街交叉口物业类别住宅、公寓、商铺总占地面积8万㎡总建筑面积41万㎡面积区间公寓36-69㎡装修情况精装，标准1200元/㎡绿化率35%容积率2.4开盘时间2012年价 格均价6500元/平方米住宅户型配比户型户型套数比例36㎡开间720套81.8%55㎡一室80套9.1%69㎡一室80套9.1%共计880公寓酒店依托核心区齐全配套，一年去化约98%核心区——中北世纪城销售及客群情况销售情况销售进度尾盘总供应量880成交量860去化率97.7%去化最佳户型36㎡开间月均成交套数66 套/月销售周期13个月成交均价6500元/㎡该项目公寓销售13个月，目前剩余约20套，去化率97.7%；36㎡开间去化最佳，仅剩余2套左右；月均成交套数为66套。成交客户为40-50岁的本地私营老板为主；桥西区客户成交比例大于桥东区客户，下县客户约占2%主要为投资，业主出租商业的务工人员，或外地人。95%的客户购买用作投资，未来出租给大型商业的务工人员。核心区——全都城项目信息项目位置桥东区泉北大街与邢州路交叉口东北角物业类别普通住宅、公寓、商铺总占地面积11486.66㎡总建筑面积10.5万㎡面积区间35-70㎡装修情况毛坯绿化率35%容积率2.1开盘时间2011-11-19 价 格均价4100元/平方米公寓户配比户型户型套数比例35㎡开间252套95%70㎡一室14套5%共计256公寓泉北大街虽地处城市边缘，但开发商以返租的形式吸引客户，半年时间去化74%。边缘区——全都城销售及客群情况销售情况销售进度尾盘总供应量256成交量186去化率74%去化最佳户型35㎡开间月均成交套数31 套/月销售周期6个月成交均价4100元/㎡桥东区私企老板、私营业主、银行职员、医生教师等为主要成交客户群；该产品进行10年返租，风险较小，使得当地普通上班族成为主力客群。该项目公寓销售6个月，成交比例达74%左右；35㎡开间去化最佳；月均成交31套。投资总额（35.51㎡）业主收益销售总价（元）委托经营管理费（元）月固定收益（元）年固定收益（元）总收益（元）14.9万6.39万11551.4万16.4万21.3万投资回报率年租金回报率约为7%；按35.51㎡面积计算，需投入21.3万元；与开发商签订10年委托经营协议，每年定期返还1.4万元；边缘区——西山庭院项目信息项目位置桥西区皇寺镇玉泉山度假村物业类别公寓 、别墅 、商铺面积区间50-86㎡装修情况精装，标准800元/㎡绿化率40%容积率0.6开盘时间2009-5-1价 格均价4200元/平方米公寓户配比户型户型套数比例50㎡开间144套80%79㎡一室18套10%86㎡一室1