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[中原研究]成城市别墅市场简析 —— 别墅供给篇 第一部分 概况说明 一、成城市场别墅含义 独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征表现为对稀缺自然、人文资源独占性。 联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是和她人共用不完全独立建筑，多在市郊区域，对地理位置及周围环境要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正townhouse是指在城区联排而建市民城区住宅。 二、 别墅类型分类 别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下关键从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1－别墅分类表 根据别墅户型建造情况分类 别墅类型 简单定义 主力面积（㎡） 基础配套 独立别墅 独立别墅居屋四面有窗 300左右 独立花园车位，且双车位 联体 别墅 双拼 两户连在一起，三面有窗 200—220 独立花园、单车位 多联 四至六户连在一起 180左右 公共花园、有车位 联排别墅 多户连在一起两面有窗 170—180 公共或独立花园、有车位 根据别墅景观设施分类 类型 特征 人文景观别墅 人工建造娱乐设施、别墅区内人造水系、山系等， 自然景观别墅 周围山、海、湖等形成了别墅景观， 根据别墅品质及价格分类 豪宅型别墅 设计、施工、环境、管理等品质较高， 经济型别墅 价格适中、功效实用，适合通常工薪阶层消费水平， 排屋式别墅 低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse）， 注：此次研究分类关键从独立别墅和联排别墅两大类入手，多种联体别墅全部归入联排别墅内 三、成城市别墅市场研究范围界定 现在成城市在售别墅项目关键分布于主城区、近郊区（地理位置和主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置和主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。 在主城区中，我们又按成城市民日常生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区概念，各板块基础情况及其对比详见本企业撰写《成城市房地产住宅市场概况》，以下所用数据起源于中原市场调查。 四、研究对象界定 成城市在售别墅项目，调查时间截止到8月31日，累计24部分墅样本。 五、成城市别墅市场研究数据起源说明 本汇报基础资料起源于成全部统计年鉴和政府网站等，别墅基础数据起源于中原市场调查，数据和实际可能有一定出入，请读者自甄。 第二部分? 成城市别墅投资及开发情况 1、别墅历年投资情况分析 图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元） 表2-1 历年成全部别墅投资走势表（单位：万元） ? 1996年 1997年 1998年 1999年 别墅 13584 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 住宅 372952 349139 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 总额 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2033104 1438497 数据起源：成城市统计年鉴 ??从1996年至，成城市别墅开发投资呈连续上升势头，投资势头有所回落??1996-，成城市别墅市场发展基础保持和整个房地产业发展同时，历年来均呈不停上升势头。??，成全部房地产市场投资整体水平下降趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅很有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。 2、历年别墅投资增加情况分析 图2-2 历年别墅投资增加情况图（单位：万元） ????????????????????????????????????????? 数据起源：成城市统计年鉴 成全部别墅市场开发投资起伏大，波峰、波谷显著； ??早期1992到1997年是成城市别墅市场发展早期，由第一个带别墅项目标锦绣花园到五大花园盲目跟风修建别墅，市场经历了从无到有过程，但五大花园修建别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落； ??1997-1999年是市场回落期，直到-，成全部别墅市场开发迈向了新台阶，经过特色化、差异化市场定位和产品设计，成全部别墅展现出百花齐放景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型别墅（如阳光假日等）等。 ??-市场又进入下一个回落期，成全部别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期铺垫，在这期间，成城市别墅也大量涌现出不少含有代表性项目，如锦绣森林、维也纳森林别墅和高级金林半岛等优异之作，成城市别墅供给市场还是相当活跃。 3、别墅各经济成份投资情况 图2-3 别墅各经济成份投资情况图（单位：万元） ?????????????????????????????????