房地产信托中委托人利益的法律保护(doc13页).docxVIP

房地产信托中委托人利益的法 律保护（doc 13页） 房地产信托中委托人利益的法律保护 摘要：本文对近年兴起的“房地产信托”热现 象进行研究，首先，从现实的角度揭示了 “房地 产信托”兴起的成因及现状，然后从法学的角度 对“房地产信托”予以界定与分析，并指出这一 现象中的金融创新与法律规避，提出了信托委托 人保护命题，审视了现有的保护信托委托人法律 规定之不足，最终构建出由构建了由健全信息披 露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人 信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立 信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统 的委托人利益的法律保护机制。 关键字：房地产信托融资，集合资金信托, 贷款信托，委托人利益保护 “房地产信托”一词，近来频频岀现于媒体, 究竟何谓房地产信托？主流媒体这样予以界定: “房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托 责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富 经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开 发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资 规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以 信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托 人获取安全、稳定的收益。” 2 一、“房地产信托”的兴起原因与现状 2003年6月，中国人民银行发布《关于进 一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发「2 003J 121号），简称央行121号文，出台了一 连串措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土 地岀让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用 于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构 已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购 买第二套以上者的首付款比例。 “121号文”出台后，房地产业反应极为强 烈，房地产商称之为“中国近10年来对房地产 业最为严厉的一个文件”地产业的冬天已经来临” O央行房地产信贷政策收紧，限制银行业 向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托 转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。 除121号文带来的机遇外，信托自己的优势 也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的 作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房 地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于 房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方 式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需 求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以 多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需 双方的选择空间。 房地产信托融资兴起后，发展势头非常强 劲。据《中国信托业季度报告》（2003年第四 季度）显示，“信托业出乎意料地在年底呈现出 爆发突进的现象”投向房地产领域的品种居 前列，品种数、金额分别比第三季度增加22个、 金额分别占本季度的比重为42?5%、40. 4%,与 22. 9 22. 9亿元”, “房地产信托融资的品种数量、 前三个季度相比较，不仅比重在增加，金额比重 直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向 全国各地扩散，第三季度原来只是集中于浙江地 区，第四季度已在国内主要大中城市全面开花”。 3在2004年第一季度“投向房地产的信托品种 募集资金一直保持上升趋势，其资金比重在本季 度达到49. 7%,引人瞩目。”4在2004年的第二 季度与第三季度，虽然信托行业由于监管加强而 呈下跌趋势，但投向房地产的信托资金始终是位 居榜首。5 二、“房地产信托”的法律分析 所谓信托，是指委托人基于对受托人的信 任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人 的意愿以自己的名义、为收益人的利益或特定目 的进行管理或处分的行为。6 “受人之托，代人 理财”是信托的基本特征，也是信托关系的简明 概括。 信托依据不同的标准可以划分成不同类别， 依据信托上的利益是否归属于委托人本人，可以 划分成自益信托与他益信托；依据产生方式的不 同，信托可分为明示信托和默示信托；依据信托 关系中受托人是否为商业营业，可以划分为商业 信托和民事信托，典型的商业信托包括：有价证券信托、投资信托、贷款信托、带抵押公司债信 托、养老金信托、单位信托、设备信托等，典型 的民事信托包括：抚养费信托、浪费者信托、遗 产信托、节税信托等；依据信托所涉及的行业不 同，信托可分为金融信托与贸易信托，金融信托 业务范围包括：资金信托业务、财产信托业务、 租赁业务以及代理业务，其中资金信托业务包括 存款信托业务、贷款信托业务与投资信托业务, 托业务主要包括商品交易信托和商品管理信托 以及商品租赁信托等。7 财产信托业务主要包括不动产信托业务,易信 财产信托业务主要包括不动产信托业务, 易信 法律上的不动产信托，是指“委托人将自己 的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条 件和目的，进行管理、运用和处置” o 8显然, 媒体所指“房地产信托”与法律意义上的不动产 信托大相径庭，究竟何谓“房地产信托”，如何 从