第五章-房地产转让中的产权问题.ppt

2021/2/21 * §2 房地产无偿转让的产权问题 分或全部赠与给国家、集体或法定继承人以外的其他人, 并在其死后发生法律效力的法律行为.其特征为: 它是单方的、要式的民事法律行为 是无偿的法律行为 是一种死后生效的法律行为 2、房地产遗赠与赠与的区别 法律行为的性质不同 遗赠是单方法律行为,赠与是双方行为。 发生效力的时间不同 2021/2/21 * §2 房地产无偿转让的产权问题 遗赠是遗赠人死后才能发生效力,赠与必须是行为人 在有民事行为能力的情况下才能发生效力,是生前行为 处分财产的范围不同 赠与只要求是其合法财产;而遗赠不得剥夺无独立生 活能力又无生活来源而依靠遗赠人生活的人的权益,否 则,遗赠无效。 2021/2/21 * §2 房地产无偿转让的产权问题 三、房地产继承 1、房地产继承与分家析产的区别 房产的性质不同 房地产分配的时间不同 分割原则不同 分家析产是遵守平等协商、约定的原则;继承注重养 老爱幼、权利义务一致的原则。 注意:二者的共同点:不管财产归谁 ,但最终终归家 庭成员所有。 2021/2/21 * §2 房地产无偿转让的产权问题 2、房地产的法定继承 3、房地产的遗嘱继承 它是指在被继承人死亡后,按照其生前所立遗嘱的 内容将遗产房地产由指定的继承人继承的法律制度。 其特点: （1）遗嘱继承的产生是基于被继承人死亡和被继承 人立有合法的遗嘱,二者缺一不可; （2）遗嘱继承是由遗嘱人自已的意愿决定,但遗嘱继 承人的范围限于法定继承人。 2021/2/21 * §2 房地产无偿转让的产权问题 ../房地产产权产籍管理.ppt#11. 【案例7】 ../房地产产权产籍管理.ppt#13. 【案例9】 参考书目: 房地产转让的相关法律 思考题:案例分析 2021/2/21 * 第五章 房地产转让中的产权问题 §1 房地产有偿转让中的产权问题 一、商品房销售 1、商品房预售 商品房预售的条件 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品 房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行 为.但必须符下列条件: (1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 2021/2/21 * §1 房地产有偿转让中的产权问题 (3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工 日期; (4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。 商品房预售登记的法律效力 当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规办理登 记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 也就是说,登记备案不是合同生效的必要条件。 当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件 2021/2/21 * §1 房地产有偿转让中的产权问题 的,从其约定。 2、商品房现售 3、禁止的商品房销售方式 返本销售 是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方 式销售商品房的行为。 售后包租或变相售后包租 是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租 买受人所购该企业未竣工的商品房的方式销售行为。 2021/2/21 * §1 房地产有偿转让中的产权问题 分割拆零销售商品住宅 一房多售 4、商品房销售中的广告问题 下列情况不得发布广告 （1）在未经依法取得国有土地上开发建设的; （2）在未经国家征收的集体土地上建设的; （3）未取得商品记预售许可证的; （4）权属有争议的; （5）不符合工程质量标准,经验收不合格; 2021/2/21 * §1 房地产有偿转让中的产权问题 （6）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其 他形式限制房地产权利的; 房地产广告的要求 （1）房地产广告中对价格有表示的,应为实际的销售 价格,并明示价格的有效期; （2）房地产中表现项目位置的,应以从该项目到达某 一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得用 时间距离表示; （3）房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为 本项目的效果; 2021/2/21 * （4）房地产广告中不得有融资或变相融资的内容,不得 含有升值或投资回报的承诺; （5）房地产广告中涉及所有权或使用权的,其基本单位 必须是有实际意义的完整的生产、生活空间。 注意:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作 的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以 及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说 明和允诺即使未载入商品房买卖合同,应视为合同内容 ../房地产产权产籍管理.ppt#26. 14 、