住房保障制度的国际间比较.docx

住房保障制度的国际间比较 住房保障政策的国际经验及理论依据 房屋政策的先驱当尼逊 (Donnison, 1967，引于 Doling, 1999) 提出三种政府在房屋政策中的角色：雏生 (embryonic) 型、社会 (social) 型及全面责任 (comprehe nsive) 型。按此理论模型，大 部分发展中国家可划分为雏生型的房屋政策， 它们对低收入住户 的住房问题较为被动，如巴西、墨西哥、泰国、印度等国家。在 采用这个政策的发展中国家中， 在未有巨大问题爆发前， 大多是 项目式的临时措施，容易无疾而终，缺乏系统和有力的政策，与 此同时， 即使有相关的政策又缺乏执行力度， 分析这类型的国家 的住房保障问题， 对我国而言， 不仅是因为经济发展的所处阶段 类似，而且在政策的执行过程中出现的问题也有相同的地方。 作 为社会型采用房屋政策的国家和地区， 如英国、 美国和大多西欧 国家，以及中国香港特区， 这些国家和地区是以社会发展及社会 公义为政策的出发点。 在现实的住房保障政策选择上属于社会型 的房屋政策的国家，如荷兰、德国、瑞典以及新加坡，对住房市 场的全方位介入和控制，是全面责任型住房政策的代表。 当尼逊的理论假设这三个模型是受制于经济发展， 属于一种 阶段论，所以随着经济发展，不论各国政治、经济和文化如何变 化，都会逐一经历这三个阶段。 这对属于不同经济发展阶段的国 家都有较强的借鉴意义，对我国来说也不例外。 国外住房保障政策与实施措施 当氏提出其理论时其焦点集中在欧洲各国， 不同国家在住房 保障政策的目标、低收入户住房政策在整体房屋政策中的角色、 确定资助对象及确保资助效率的方法、 房屋建造及提供方式、 财 政及融资安排等都有不同的侧重点和选择。 当时正值西班牙、 葡 萄牙和希腊处于急速城市化的进程中， 房屋被视为是一种社会的 消费，而不是生产或者投资，被认为会拖慢经济增长。因此政府 倾向采取消极的态度面对住房需求和需要，视为经济发展的阻 碍，低收入户要自己寻求解决房屋需求的方法。 当尼逊提出的社会型 (social) 的政府房屋政策是以英国、 美 国、加拿大、瑞士、澳大利亚等国作为蓝本，它们的共同特点是 政府的主要角色是照顾市场无法满足其住房需要的人群，如老 人、失业者，单亲人士，外来工等，因为他们在劳动市场已经处 于不利位置， 更难以在自由的房屋市场中满足住房需要。 当氏提 出的全面责任 (comprehensive) 型是指政府承担起满足所有市民 的房屋需要的责任； 政府不视这种责任为经济发展的包袱， 反而 认为这是经济发展的重要组成部分。 政府的干预是长期而不是短 暂的，是根据需要和资源，作出长线的规划，确保长期有足够的 房屋供应。属于这种模型的政府包括瑞典、荷兰、德国等。 发达国家住房保障制度概要分析 美国的住房保障制度 一是美国在住房保障方面使其各项保障措施法制化。 美国联 邦法律规定， 住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务是帮 助低收入家庭解决住房问题。 自 20世纪 30 年代开始先后出台《住 房法》、《住宅抵押贷款法》、《国民住房法》、《住房与城市 发展法》、 《国民可承担住宅法》等法案，对低收入群体的住房 保障做出相关规定。 二是发达的房地产金融是美国住房保障的制 度基础。 三是政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房， 如对 购买住房实行贴息贷款和贷款保证，采取减税政策等。 （二）新加坡的住房保障制度 新加坡是东南亚地区解决住房问题的典范， 在住房保障制度 方面很有本国特色， 其住房的建设与分配并不完全通过市场来实 现，而是通过政府强力干预和介入。 一是实行住房公积金保障制 度。公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度， 由雇主和雇员共同缴纳， 以解决雇员退休生活保障问题。 二是分 级提供公有住宅补贴。 严格按家庭收入情况来确定享受住房保障 水平，住房短缺时期只有月收入不超过 800 新元的家庭才有资格 租住公用住宅。三是公有住宅的合理配售政策。起初，政府采用 登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度 公布一次建房计划， 定购并申请房屋的人就进行抽签， 中签后经 过购房审查交付订金， 后随即签订购房合同， 并交付房价的首付 款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各 类型住房的供求差距。 （三）瑞典的住房保障制度 作为福利国家的先驱， 瑞典等北欧国家在住房制度方面， 强 调以市场配置住房资源为主体， 同时实施比较广泛的住房社会保 障政策，把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的 长期策略。为解决中、低收入阶层居民的住房问题，政府为住房 建设筹集资金、提供贷款，并通过优惠利率和补贴，使房屋成本 保持在合理的水平上；同时，通过提供长期住房信贷