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怎么分析中国房地产市场？ 怎么分析中国房地产市场？ 摘要 从几个关键数据分析， 毫无疑问， 中国房地产市场价格虚高，但尚未形成系统性金融风险。 （原标题：数据说话 !中国的房价到底正常吗） 2015 年年底召开的中央经济工作会议和中央城市工作会议，都把房 地产行业当做目前经济形势中需要解决的重大问题进行了讨论。一方面要求去库存，另一方面鼓励降低价格。 房地产到底有没有泡沫，十年来成为国中热点。辩论焦 点在于，中国的房地产繁荣， 究竟是因为“刚需”，还是因为“投机投资” ?“刚需”方的大旗上描着中国城镇化的新城镇人口大军，画着曼哈顿青年只租不买的困顿模样，写着城市住宅涨 幅不高的官方数字 ;投资投机方则完全依靠出奇制胜， 时不时去观察一个城市的住宅夜生活或者测量一下水表电表等。 剑走偏锋无非是因为可供使用的佐证资源稀少。中国房地产价格近十几年一路猛进高歌，但是中国的房价数据由于统计口径等各种因素，很难令所有人信服的权威数据，或者所谓“权威”数据与群众常识实在差得有点离谱，难以对实际生活或者经济形势起到指导作用。 一、房价一般怎么走 ?看看美国 由于政策的原因，中国的房地产业实际上是近十几年才 得以出现的的商业化产业，其历史数据、趋势和经验实际上 都颇为匮乏，我们不如看看其它成熟市场国家的例子。 1、房价和通胀率的关系 美国的房价在过去的 100 多年中的年平均增长率约为 3% ，此间美国的平均通胀率为 2.8% 。从整体数据看来，如 果房价涨幅远高于通胀率，增长就会停止，或者干脆出现下 跌。 100 年中，只有 1943-1947 是唯一的明显跑赢通胀又没 有跌回去的阶段。但这段时间恰恰跨越二次世界大战后期及 战后重建，或者应当作为一个特例。 值得一提的是，房价增长率不高于通胀率的规律不仅适 用于平均，而且适用于美国一线城市。 100 年中，美国发生过 3 次十年累积涨幅超过 100% 的 “牛市”： 第一次是 1938-1954 之间，妥妥的二战效应。 第二次是 1974-1979 之间，主要是通胀驱动， 扣除通胀 后年增长极低或者为负。 第三次是 1995-2007 之间的大牛市， 年平均涨幅为 11% ， 扣除通胀后仍然有 8% 。 不过这次超越通胀的“大牛”，已经尽人皆知了，后来被 证明是泡沫，并引发波及全球的次贷危机。 2011 年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪 以前的 1895 年。但随着美国经济的复苏， 2013 年，美国的 平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均。 房价应该怎么走 ?请自行心算 2、房价同居民收入的关系 根据公开数据，中国在过去  10 年间，住房价格年均上 涨约 9% ，城镇居民名义收入年均增长 12% ，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长 7% 以上。同一区间，美国和英国的实际收入年均增长率分别为 1% 和 0.3% 。 迅猛无匹的收入增长当然会带来迅猛无匹的消费热情 和迅猛无匹的房地产热潮。 潮热得发烫，甚至出现了许多可圈可点可歌可泣令人发指到可以写入一千零一夜的故事。比如为了买个价格死贵的房子，半夜三点就要搬着铺盖卷儿去排大队。比如房子压根儿还只有广告，想要预订的人就把自己三代九族的关系全动用上了。那些扛着麻袋去付款，以及一买就是好几幢的故事根本排不上号，因为最为可怕的是你身边的每一个平凡普通 得不能再平凡普通的人都在想方设法买、 多买、再多买房子， 而且他们都说：“再不买就没机会啦 ! ” 市场貌似是多方的，也是空方的，但结果，市场终究是多方的。 3、房价同租房价格的比率 先有理论说， 美国和英国的住房拥有率大约为 64% ，中 国应该向发达国家消费水平进军。但是貌似中国的房屋拥有 率已经超过了这个数字， 于是风向又变了： “美国人英国人大 多数都是租房子的。他们根本不买房子，所以我们中国人买 不起房子也是正常的，应该的。” 当然租房子的理论似乎也有一定道理。因为房租对房价 的比率也是一个衡量房价的重要指标，因为房租通常代表了 真实的需求，而非投资价值。但是请看一看，在 1960 年第 一季度到 2013 年第一季度之间，美国平均房租对房价比率 为 4.98% 。21 世纪初的房地产泡沫期间， 房租对房价比率下降到 2.98% 。然后，心算一下你门口的房租房价比率。 好吧，还有理论说， 国外的大城市也是房价高得吓人的。 2014 年美国一个房产网站算出最“难以负担”房价的几个城 市，可以看到，旧金山的收入中位数是79624 美元 / 年，房 产价中位价格是 769600 美元，圣地亚哥收入 61426 美元 / 年，房产价格 504200 美元，纽约收入 65786 美元 /年，房价 396700 美元，洛杉矶 58869 美元 /年，房价 420300