农用地分等定级估价实施专项方案工作细则.docVIP

农用地分等定级估价实施方案 1总则 1.1农用地分等定级估价目标和任务 1.1.1农用地分等定级目标 农用地分等定级估价关键目标是： （1）为落实落实《中国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提升农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基础农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用赔偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实施农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2农用地分等定级估价任务 依据农用地自然属性和经济属性，对农用地质量优劣进行综合评定，并划分等别、等级；并在正常市场条件下，针对农用地不一样等级，根据不一样利用类型，相对一定估价期日，确定农用地基准地价。 1.2农用地分等定级估价对象 农用地分等定级估价工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包含自然保护区和土地利用总体计划中永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3农用地分等定级估价体系说明 农用地分等定级估价采取“等”和“级”两个层次，并在级基础上确定等级基准地价工作体系。 农用地分等 农用地等别是依据组成土地质量稳定自然属性和社会属性，在全国范围内进行农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反应因农用地潜在（或理论）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不一样，而造成农用地生产力水平差异。 农用地分等结果在全国范围内含有可比性。 农用地定级 农用地等级是依据组成土地质量自然原因和社会经济原因，依据地方土地管理工作需要，在行政区（省或县）内进行农用地质量综合评定。农用地等级划分侧重于反应因农用地现实（或实际可能）区域自然质量、利用水平和效益水平不一样，而造成农用地生产力水平差异。 农用地定级结果在县级行政区内含有可比性。 农用地估价 农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地自然原因、社会经济原因和特殊原因等，农用地所能够实现价格。农用地估价是评定农用地基准地价，是针对农用地不一样等级或不一样均质区片，根据农用地不一样利用类型，分别评定确定某一估价期日等级平均价格。 1.4农用地分等定级估价标准和理论依据 1.4.1农用地分等定级估价标准 （1）综合分析标准 农用地质量是多种自然原因、经济原因综合作用结果，农用地分等定级应以对造成等级差异多种原因进行综合分析为基础。 （2）分层控制标准 农用地分等定级以建立不一样行政区内统一等级序列为目标。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级关键是在县级进行。不一样层次评价结果全部必需兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将含有类似特征土地划入同一土地等或土地级。 （3）主导原因标准 农用地分等定级应依据影响原因因子种类及作用差异，关键分析对土地质量及土地生产力水平含相关键作用主导原因影响，突出主导原因对土地分等定级结果作用。 （4）土地收益差异标准 农用地分等定级既要反应出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平差异及其对不一样地域土地生产力水平影响，也要反应出不一样投入水平对不一样地域土地生产力水平和收益水平影响。 （5）定量分析和定性分析相结合标准 农用地分等定级应尽可能把定性、经验分析进行量化，以定量计算为主。对现阶段难以定量自然原因、社会经济原因采取必需定性分析，将定性分析结果利用于农用地分等定级结果调整和确定阶段工作中，提升农用地分等定级结果精度。 （6） 预期收益标准 预期收益标准，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下未来客观有效预期收益为依据。 （7）替换标准 替换标准，是指农用地评定应以近邻地域或类似地域功效相同、条件相同、交易方法一致农用地交易实例市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。 （8） 酬劳递增递减标准 酬劳递增递减标准，是指经济学中边际效益变动标准。在投入水平较低时，每增加各生产要素单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再见和追加投资成百分比增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充足依据这一标准。 （9）贡献标准 贡献标准，是指农用地总收益是农用地及其多种投入共同作用结果，估价时要充足考虑农用地对总收益实际贡献。 （10）合理有效利用标准 合理有效利用标准，是指对待估农用地所设定利用方法，不仅能充足发挥其土地质量效用，产生良好经济效益；而且不会使其土地质量显著降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。 （11）变动标准 变动标准，要求农用地估价应充足考虑地价形成原因改变，对未来地价变动作出正确估计，同时也要对所采取地价资料按变动标准修订到估价期