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商铺营销策划方案 目 录 项目基础概况 项目标SWOT分析 （一）优势点 （二）不足 （三）威胁点 （四）机会点 商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）专题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目标经营业态定位 （二）用户定位 营销推广 （一）推广专题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 香格里拉商铺市场定位和推广策略 项目基础概况 正丰·香格里拉小区在怀远南街(原卫谢南路)、西接蔡桥 路、南临沙湖大道，占地300余亩?????? 项目标SWOT分析 即使本项目地段位置较为优越，但现实又存在着部分影响项目形象原因，以至商铺现在处于滞销状态。所以我们只有充足认识到该项目标优缺点，并充足发挥其优势，才是本项目在后期营销过程中制胜关键所在。 优势点（S）： 项目目前交通较为便利，周围有中卫一中、六小、世纪幼稚园； 项目地处新老城交界地，发展钱景胜好； 本项目商铺现在为现楼，满足部分自用型商家即买即用需求，降低购置者置业风险； 4、 项目开发商XXXX现在在当地一定著名度，当地市民对项目及企业比较认可； 在项目商铺运作过程中，充足渲染项目标区位优势、交通便捷； B、在项目商铺运作过程中，强调该区域发展钱景和由此带来商机； C、在项目标推广时，利用XX集团品牌优势，增加置业者和投资者信心； （二）不足（W） 1、 项目所处地段现在不含有商业气氛及人气带动商铺销售条件； 2、 本项目周围商业已稳定，大多全部是以租带售形式出租，对出售发展商业略为不足； 3、 该项目商铺销售周期较长，二期已现房形式出售，造成一定负面影响，使购置者有种冷铺想法； 4、 项目商铺缺乏整体形象定位，专题不鲜明； 5、 项目商铺规模比较大、销售难度强，需要加大推广力度； ◆处理方法： （1） 对商铺进行市场定位，明确目标用户； （2） 确定经营专题，从而以有特色经营方向带动商铺销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺暴光率和市场著名度； （4） 设置部分“免息分期付款方法”，降低购房者置业门槛，吸引其入市（开发企业自行运作）； 机会点（O） 1、 区位优势发挥，利用周围地域； 2、 以周围各大住宅小区及农贸市场现有些人气，带动商铺销售； 3、 打造中卫前所未有“特色一条街”来整体销售； 威胁点（T） 销售价格较高，总价高，很多置业者无能力购置； 2、周围商业已逐步完善，不好吸引反复置业者 3、不是正街，所以相对于卫谢南路显得很冷清； 三、商业模式分析： 就现在商业模式来看，关键有三种：一是综合性商业模式，二是专题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌杂乱、档次齐备，能够满足任一层次消费者任一生活需求，而且在购物同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动小区内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全方面网络住全部消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想商业模式。不过，实际上这种模式已经在全国经济态势里遭遇了严峻考验，中卫亦不例外，这一模式所表现出来破旧之态就越显著，所面临危机就越大。究其因，在于品牌市场深入细分，消费者需求不停向个性化发展，使得任何全方面式经营全部失去了销售点深化机会。 （二）专题性商业模式 专题确实定范围很广，不管是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，全部能找到对应专题。然后以该专题为关键和规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为专题，围绕某一类人群用具，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性经营。 这类模式和其它商业模式相比，关键在于目标用户群和满足需求上区分。它不局限于某个行业，在商品种类上不含有占绝对优势市场平台，但它目标用户群却是一定，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，专题商业能够尽可能满足她们异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 但因为这种商业模式针对性强负面影响，用户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。而且这种商业模式要求： ⑴ 规模化，专题经营独占面积庞大，和本项目规模不匹配； ⑵ 规范化，专题经营从管理到经营行为全部比较规范，甚至进行网络运作，所包含成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉，专题商业通常以较低租金吸纳商家聚集入场经营，这对投资者说是最不愿意看到情况，于本项目销售也不利。 所以，这种商业模式也不适合本项目标商铺。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为关键依靠，加深品牌和档次细分，集中力量满足全体消费者某一个特定需求，尤