湛江京基城市场招商分析报告.docxVIP

京基物业 市场招商分析报告 二 0 一三年三月 目 录 第一章 招商的概况 ...... 1 1.1 园区的概况 3 1.2、所在位置 3 1.3、周边情况 3 1.4、周边的配套服务 3 第二章 招商规划定位 .. 2 2.1、目标市场的定位 4 2.2、目标市场发展趋势 4 2.3、目标市场的类型 4 2.4、目标市场的分布 5 第三章 招商营销建议 .. 3 3.1、广告宣传方案 5 3.2、具体操作手法 5 3.3、组织管理体制 6 第一章 招商的概况 1.1 物业的概况 位于人民大道北旁， 总占地面积为一百万多平方米， 是经济开发区比较大项目之 一。物业附近市政配套设施相对齐全，交通便利、快捷。小区内共有十几栋住宅 楼，还配套学校，旁边配套各种银行，生活比较方便。园区、主要干道及辅道宽 敞平整、绿化面积高，是住宅生活最佳选择园地。 1.2 所在位置 位于湛江经济开发区， 临近人民大道北旁， 往南可通向霞山中心区， 往北通向赤 坎区，屹立于湛江城市中轴线上 ，是湛江未来发展中心区域。交通比较发达，将 成为湛江市未来总要道。 1.3 周边的情况 京基物业位于湛江市人民大道北，对面是湛江市体育中心，湛江汽车销售中心， 旁边有政府机关，银行，并且京基物业涵盖有高档住宅、写字楼、大商业、九年 制义务教育学校等为一体的城市综合体项目，这给人办公，生活，消费，娱乐汇 集一起，多元化。 1.4 周边配套服务 由于处于湛江经济开发区， 周边内大型生活配套服务设施正在筹建之中。 在政府 号召之下，现在各种国家机关正向此地汇集，附近已经有公安机关，海关，各种 银行，而体育中心已经坐落在对面，大型的酒店，休闲中心，购物中心正在筹建 之中，多路公车路过，打车方便，这将成为湛江未来 CBD。 第二章 招商规划定位 2.1 目标市场的定位 京基物业商业功能定位以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、文化、商务、以 及住宅于一体的一站式消费中心。 这呈现多元业态本身就是购物中心的主要识别 特征，而多元业态并不是简单的业态叠加， 以及业态之间的有机互动性的。 购物 中心有一个业态黄金比例， 购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的 52%，18%， 30%，这只是一个粗糙的划分标准，而文化，商务，体育等业态形式因客观性而 忽略其作用。业态占比始终还是由目标市场来决定， 而目标市场是靠市场定位形 成，因此业态之间的有机互动， 对商业市场的培育、 商业功能的完善都将起着直 接的助推作用。 2.2 目标市场发展趋势 商业地产发展与 城市的发展紧密相关， 城市经济水平、 人口结构的发展变化是制 约和影响的主要因素 ，湛江商业地产因市场经济，国家调控政策等因素影响下， 正处于快速发展阶段。 而随着湛江商业市场发展， 原始的住宅的购买类型慢慢转 变，向商铺、写字楼投资，正袭击这块新兴市场。 2.3 目标市场类型 根据湛江消费水平体现，人口规模，家庭数目，收入分配，教育水平和年龄分布 等情况来决定购买力， 而京基物业的处于人民大道北这要到， 附近集中的各种国 家机关，银行，汽车销售中心等要素目标市场类型是中上档消费群体， 消费习惯 比较理性。消费群体倾向于公务员，个体老板，高管等这类。 2.4 目标市场分布 由于京基物业的所处位置， 目标市场分布主要是人民大道南北两端的霞山、 赤坎 两区。而经济开发区的发展，政府对各种政策扶持，吸引了外来投资客户，包括 资金注入，技术注入，管理注入，这在新兴市场里占有不可忽视的因素，影响着 目标市场的分布局。 第三章 招商建议 3.1 广告宣传方案 1、固定招牌广告：主要公路干线的天桥、立交桥、路牌、港口码头等。 2、移动招牌广告：公交车、企业大型货柜车身广告。 3、在园区所在做好墙身广告，通过村镇有关渠道发放项目信息，树立京基物业 环境好、管理服务一流的形象。 4、报刊杂志广告：各类中英文投资、经营性报刊招商栏目广告等。 5、网站广告：各类招商网、等网站发放招商信息。 3.2 具休操作手法 1、电话热线：通过广告发放招商信息，公布热线电话，安排人员接听热线，做 2、好信息记录、跟进和总结分析工作，必要时由公司出面跟进。 3、到村、镇收集投资信息，渠道包括工商咨询机构、投资服务中心，外经办， 行业协会等。 4、产业转移信息收集工作：周边小区物业宣传、收集工作 5、通过网络、黄页搜寻信息，利用中介公司的资源平台，以达到快速出租的效 果 3.3 招商管理体制 1、招商避免一味追求高租金，一定要打破价高者得，要引进最符合项目定位的 目标商家，甚至放弃部分利益。 2、合作方式多样化：招商合作方式要避免单一收租模式，要根据商家的经营特 点与项目的实际情况，灵活的进行招商合作模式组合。 3、商户资源有限的情况下，一方面通过适当优惠政策，鼓励本