20200707-兴业证券-时代邻里-9928.HK-扎根大湾区，多元业务高速发展.pdfVIP

证券研究报告 时代邻里(9928.HK): 扎根大湾区，多元业务高速发展 分析师：宋健 （SFC：BMV912 / SAC：S0190518010002） 发布日期：2020.07.07 投资要点 首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价14.80港元。时代邻里深耕大湾区，形成了完善的区域 布局，多元的业务类型，通过内生+外延的发展模式高速扩张，上市后已经完成3笔并购，管理 层执行力强。我们预计公司2020-2022年营业收入分别为18.7、29.5和43.1亿元，分别同比增长 72.4%、58.2%和46.1%；归母净利润分别为2.2 、4.0和6.3亿元，分别同比增长85.5%、79.7%和 56.1% ，增速远高于行业平均水平。首次评级覆盖给予 “买入”评级，目标价14.80港元，相当 于2021年30倍PE。 扎根大湾区，持续高速发展：公司脱胎于时代中国，共同深耕大湾区。截至2019年末，公司 86.9%的在管物业集中在大湾区城市，规模效应明显。公司的在管面积由2016年的1307万平米增 长至2019年的3843万平米，年复合增速达到43.3% 。公司将继续通过内生+外延的发展模式高速 发展，接下来三年的在管面积复合增速将超过50%。 发力收并购，规模协同并进：公司通过外延并购做大规模，丰富在管物业的业态，扩充业务模 式，提升协同效应。公司通过并购进入市政环卫、电力系统、工业物流等物业服务领域，非住 宅在管物业的占比超过50%。在业务层面，拓展了电梯服务、智能化工程服务这类与社区密切 相关的业务。并提前进入时代地产的城市更新业务。 业务多元化，服务品质提升：公司在提供基础物管业务的同时，还提供了非业主增值服务（面 向时代中国提供服务）、社区增值服务（面向业主提供服务）和其他专业服务（比如电梯服务、 智能化工程及市政环卫服务等），业务更趋多元化。通过多层次的服务满足业主需求，提升客 户满意度。 现金充足，财务状况稳健：公司处于净现金状态，财务稳健。截止2019年底，持有现金9.7亿元， 可为后续收并购提供保障。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展 不及预期 2 目录 公司基本情况 扎根大湾区，持续高速发展 发力收并购，规模协同并进 业务多元化，服务品质提升 财务分析及盈利预测 估值与评级 风险提示 3 nMqOsPtQtQqMpQqQmPrMqRaQbP8OsQqQsQpOfQqQtQeRqRwPbRtRpNwMqNnRvPmMrQ 1.公司基本情况 • 时代邻里控股有限公司（简称“时代邻里”）成立于1998年，总部位于广州，最早为时代中国旗下控股子 公司，为其开发的物业提供管理服务。2019年12月19 日，时代邻里从时代中国分拆上市。 • 时代邻里是一家扎根大湾区、高速成长的综合物业管理服务提供商。截至2019年末，公司覆盖全国19个城 市，管理229个项目(含6个市政环卫项目) ，总在管面积达4648万平米(其中物业管理3843万平米，市政环卫 约810万平米) 。管理的物业类型包括住宅小区、工业园区、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、 公共设施、教育机构及市政环卫等。 4 1.公司基本情况