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每日一税】《实务：房地产开发企业收取的诚意金金不必作为预收款按 3% 的预征率预征增值税》 原创 2016-09-19 李冼 每日一税【每日一税】 房地产开发企业收取的诚意金不必作为预收款按 3% 的预征 率预征增值税 这是《每日一税》为您服务的 877 天，愿今天又是 美好的一天。 案例概况 四川吉祥房地产开发有限公司 （以下简称“吉祥公司”）是增值税一般纳税人， 2016 年 9 月收到某项目客户购房诚 意金 230 万元。 问吉祥公司收到的诚意金是否缴纳增值税？ 税务分析 一、政策依据 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税 [2016]36 号 ）。 二、税务分析 （一）定金、订金、诚意金、意向金的辨析 《中国税网》 2016 年 9 月 6 日刊登《房企收到购 房人的定金、诚意金等，是否视同收到预缴增值税》一文，阐明河南省国税局关于对定金、订金、诚意金、意向金是否缴纳增值税的官方观点。 河南国税认为：“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式， 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金 的一方不履行约定的债务的， 应当双倍返还定金。 签合同时， 对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但 是不得超过主合同总价款的 20% ，超过 20% 部分无效。 “订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定 金”的担保性质，当合同不能履行时， 除不可抗力外， 应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要 求其双倍返还，只能得到原额，也没有 20% 比例的限制。 “意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利 后果。 综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金” 具有法律约束力， 而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产 开发企业收到购房人的定金， 可视同收到预收款； 收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。 （二）定金、订金、诚意金、意向金是否缴纳增值税法理分析 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知》（财税 [2016]36 号 ）《附件 1：营业税改征 增值税试点实施办法 》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 根据以上规定，确定一项经济行为是否需要缴纳增 值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》 ，除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：⑴应税行为是发生在 中华人民共和国境内；⑵应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；⑶应税服务是为他人提供的；⑷应税行为是有偿的。 吉祥公司收取的诚意金，因尚未与客户签订购房合同，不属于财税 [2016]36 号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动， 不是营改增后增值税的征税范围，因此不征增值税。 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知》（财税 [2016]36 号 ）《附件 1：营业税改征 增值税试点实施办法 》第四十五条规定， 增值税纳税义务、 扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取 得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的 当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、 不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定 的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期 的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更 的当天。 ... ... 根据以上规定，除了提供建筑服务、租赁服务采取 预收款方式外，在发生应税行为之前收到的款项不属于收讫 销售款项，不能按照预收款的时间确认纳税义务发生。 综上所述， 吉祥公司 2016 年 9 月收取的客户购房诚 意金 230 万元，因发生在应税行为之前， 不属于财税 [2016]36 号文件收讫销售款项的规定，不属于增值税的征税范围，也 不能按照预收款的时间确认纳税义务发生。