2021，社会治理基层支柱，百舸争流使命担当.pdfVIP

核心观点 伟大出自平凡，英雄来自人民：习总书记在给圆方物业的回信中高度评价了物管行业抗击新冠疫情的表 现，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。物管行业重塑社会形象，体现责任担当，在社会 治理中地位和重要性提升 路径清晰，物管行业五大发展趋势深化演进： “螺蛳壳里做道场—老旧小区改造”、 “润物细无声—深 挖细分增值”、 “好风凭借力—数据驱动行业模式重构”、 “硬空间到软基建—城市管理精细化需求”、 “买进来到输出去—对外输出管理和资源” 物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局，关注四条主线：1）规模第一梯队，有望 输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、 金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐建业新生活、关注新城悦、永升生活服务、 世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商 企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本快速提升风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险 国投瑞银 请务必参阅正文之后的重要声明 1 目 录 一、前期核心观点回顾 二、尊严与使命：社会治理的基层支柱 三、路径清晰：五大发展趋势深化演进 四、投资建议：空间广阔，百舸争流 五、风险分析 请务必参阅正文之后的重要声明 2 一、前期核心观点回顾 物业服务产业链条长，覆盖面广，是众多房企后续切入生活服务板块的必争之地 ——2017.12 《2018 前路渐明：四大红利与房企进化——房地产行业2018 年投资策略》 城镇化红利下的地产繁荣及民众觉醒的服务消费意识，为物管行业提供长期增长支撑 ——2018.11 《峥嵘初现——物业服务行业投资价值报告》 物业服务行业管制减弱，市场化程度提升，资本支持有助于头部企业加速并购和扩大规模 ——2019.5 《服务提费，资本助力，物业龙头优势尽显——物业服务行业投资价值报告》 物业服务行业进化四大趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化、份额集中化 ——2019.11 《三大维度12量化指标，光大物业选股模型——物业服务行业2020年投资策略》 物业服务企业在在较大程度上减轻了基层政府的压力，为后续政策友好打下坚实基础 ——2020.1 《新冠疫情积极作为，物管服务信任提升——物业服务行业抗击新冠疫情点评》 管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段 ——2020.3 《物管搭台科技唱戏，打开社区应用场景——光大证券地产及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市‘大管家’ ——2020.5 《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现 ——2020.6 《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 请务必参阅正文之后的重要声明 3 二、尊严与使命：社会治理的基层支柱 请务必参阅正文之后的重要声明 4 三、路径清晰：五大发展趋势