地产行业用地制度与政策.docx

房地产业 房地产业：房地产开发经营、中介服务、物业管理、其他房地产活动。第三产业。建筑业是第二产业。 房地产业作用：1为国民经济发展提供物质条件2关联度高，带动力强3改善住房条件4加快旧城改造和城市基础设施建设5改善投资环境吸引外资6扩大就业，特别是经纪行业和物业管理行业7增加财政收入。 房地产业细分开发经营和服务（中介（咨询、估价、经纪）+物业） 房地产开发经营：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。在我国占主体地位（成熟市场经纪业是主体）。 估价业：知识密集型。经纪业：知识密集和劳动密集。物业管理：劳动密集和知识密集。 十三次全国代表大会提出建立房地产市场，标志诞生。 商品住房-中等收入以上家庭，保障性住房-城镇低收入住房困难家庭，政策性住房-中等偏下收入家庭 保障性住房： 1廉租住房（最低收入家庭以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。人均面积不超过当地人均住房面积的60%，50平米以内，租金政府定价，由维修费、管理费构成。） 2经济适用房（低收入家庭，具有保障性质的政策性商品住房，政府指导价、保本微利，成本包括：1征地拆迁2勘察设计前期3建安4基础设施建设配套公建5企业管理费6贷款利息7税金，企业管理费2%以下，开发利润为1-4的3%以下。单套面积控制在60平米以内，有限产权，5年后可转让） 3政策性住房：中等偏下收入家庭，棚改安置住房、现价商品房、公共租赁住房、单位建设住房。 廉租住房资金来源：1地方财政预算安排2住房公积金增值收益提取风险准备和管理费后的全部3土地出让净收益不低于10% 4专项资金 1998年开始住房分配货币化。 住房补贴前提条件是房价收入比4倍以上。 国有土地所有权由国务院代表国家行使。 国有土地范围：1城市市区土地2农村和城市郊区已经没收征收征购的土地3国家依法征收的土地4依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他5集体经济组织人员转为城镇居民，其原有的集体土地6因国家组织移民、自然灾害后的农民集体土地。 土地使用权取得：划拨、出让、转让、租赁。使用权人享有土地占有、使用和收益的权利。 集体土地范围：村农民集体、两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡镇农民集体。宅基地、自留地、自留山为集体所有。自然资源归国家所有。 土地登记由县级以上人民政府登记造册。 国有土地使用权证、集体土地所有权证、集体土地使用权证、他项权利证书 土地登记以宗地为基本单元。两宗土地，两个使用者，跨县级行政区，分别登记。 根据土地利用总体规划，土地用途分农用地、建设用地、未利用地。土地用途管制核心是不能随意改变农用地的用途。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地使我们的基本国策。 房地产法律体系：法律（**法）、行政法规（**条例）、地方性法规、部门规章（**管理办法、**规定）、地方性政府规章、规范性文件（**暂行规定、通知、意见）、技术规范（**规范）。 房地产相关法律：城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法。物权法规范财产关系的民事基本准则。 建设用地制度与政策 征收和征用：都有强制性、经过法定程序、依法给予补偿。征收所有权改变。征收是为了公共利益需要。 征收集体土地原则：1珍惜耕地、合理利用土地原则2保证国家建设用地原则3妥善安置原则4有偿使用土地原则5依法征地原则。 征收要书面形式告知。 征收土地实行两级审批制度，国务院+省级人民政府；国务院审批的：基本农田、基本农田以外耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷 申请征地应根据总体设计一次性申请批准，不得化整为零。分期建设的应分期征地，不得先征待用。 征收土地由用地单位支付1土地补偿费（年产值6-10倍）、2安置补助费（年产值4-6倍/人，每公顷不超过15倍）、3地上附着物和青苗补偿费、4社会保障费用。1+2不超过30倍。 临时使用土地不超过2年，不得从事生产性、营业性等经营活动、不得修建永久性建筑。 征收土地公告收到征收土地方案后10日内应以书面或其他形式公告。 耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地调整治理；征地管理费用于土地管理部门业务开支。 土地使用权出让必须符合土体利用总体规划，城市规划，年度建设用地计划。 工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，必须用招拍挂出让。 挂牌出让截止时间应为挂牌出让结束日前2天，挂牌时间不少于10个工作日。投标截止时间前收到才有效。投标人少于3人的，应得终止招标。竞买人不足3人，或最高价未达底价，终止拍卖。 住宅70年，商业旅游娱乐40年，其他50年。非住宅到期，前一年申请续期。 60日内支付全部地价款。 土地出让合同由市县人民政府土地管理部门签订。 合同约定开工日期满一年未开发，征收土地使