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酒店式公寓策划案 一、 必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点， 由于本项目所处地理位置非临 主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手 可热的投资对象， 但如果缺乏一定的商业底蕴， 利润空间将受到很大 的影响。 根据我们初步的统一规划意见， 通过项目小地块底商超市的 引进将带动大地块东面的临街商铺， 但大地块北面及临湖面商铺将存 在一定的经营风险，主要体现为： 1、 将标志性建筑布置在大地块东北角， 且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、 针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临 湖商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一， 联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件 的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小， “打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上 运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质 的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季 节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头”，长期经营困难较大。 （目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难） 。 基于商业物业开发与经营的考虑， 建议将标志性建筑布设在大地 块西北角临湖处： 1、 通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商 业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、 使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模 效应的形成。 3、 标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的 经营业态相匹配， 一方面有利于酒店式公寓 “酒店” 特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、 考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒 店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异 等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、 酒店式公寓行业特点 酒店式公寓， 是指既可短期或者长期租赁， 而又兼备有酒店式房 间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店 式公寓自 1976年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓 在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早 出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热 点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高， 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需 求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店 服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需 要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外， 更 重要的是向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服务，真正使租户 实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道， 而与传统的 纯租赁的公寓相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的 长处于一身，而价格又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游 人士为主。 当前，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层， 这一阶层拥 有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适 应其快节奏的生活。从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较 弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。 基本特征 具体表现 产品特征 ＞ “酒店式的服务，公寓式的管理” ＞星级酒店的服务和管理 ＞信息时代写字楼的商务服务特点集住宅、酒店、会 所等多种功能于一体 户型和配套 ＞满足使用者个性需求的户型（几十到几百卅不等） ＞统一为精装修，并提供全套的家具和电器 ＞强调个性，不同的户型也有不同的格调 ＞拥有银行、会所、小超市等附属设施 设计和物业管理 ＞设计个性化一一客户群消费习性决定 ＞物业管理水平的星级化一一由星级酒店直接管理或 由有酒店背景的物业公司进行管理  适合居住 》自由方便，而且价格比酒店要便宜，却随时可以得 到酒店式的各种服务 》公共设施均类似于酒店，所以居住者的身份和气派 也可彰显 》能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需 求 适合投资 ＞增值潜力大，投资回报咼 》与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色， 而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外， 更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感觉 ＞酒店式公寓是投资置业的上选，因为此类物业投资 对多数人而言，是有超值回报空间的，而且，酒店 式公寓好管理、易出租等优点也是其他项目难以比 拟的 市场潜力大 经济的快速发展，旅游业的高速发展，招商引资的力 度的加强，