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揭秘投资房产热背后的财富原理 购入不动产的主要障碍来自这类产品的高昂价格，因此需要借 助贷款，并运用所谓的财务杠杆操作。阿基米得上场了，我们会发现 在致富这个领域，杠杆操作原理即是致富速度的同义词。“阿基米得 跟致富有什么关系？”阿基米得证明杠杆越长，举起重物需要的力量 越小。来看看如何在财务领域运用同样原理。 杠杆操作包含四个要素: ●标的物。比如10万欧元的房子。 ●支点。杠杆的支撑点，也就是你自身的财务基础。这个支点必须 足够稳固，才能撑起标的物的重量。稳固度取决于你偿还贷款的能力。 ●杠杆。一切取决于力臂长度。长度越长，要花的力气越小。长度 越短，要花的力气越大。以借贷而言，杠杆力臂长度相当于贷款年数。 假如你用20年摊还10万欧元，年利率为5％，你的月付金是656欧 元。假如把还款期减为四年，杠杆力臂变短，你的月付金提高到2,303 欧元。等于得多花3.5倍的力气。 ●施力，举起标的物所用的力，即是你每月偿还的金额。这笔钱 可能来自房屋租金或是其他间接收入，比如省下的税金。你所施的力 越大，举起标的物的速度越快，便越快取得财产。 “运用这类操作的时候，何时才开始赚钱？”当你用贷款购入 不动产，只有月租金高于贷款月付金，你才开始赚钱。否则，你创造 的财富，只有在出售的那一天才转变成金钱。 “你说过年报酬率可能高达15％到20％？”投资报酬率跟你创 造的财富没有关系。它只是用来量化金钱的产值。暂且不管税金，假 设你的自付款是10,000欧元，而购入的物产每年涨2.5％，也就是 2,500欧元。假如你将它出租，月租收入等于贷款月付金，你的投资 可说自给自足。在这样的情况下，年报酬率是25％，依投入金额的 增值比来算 （2,500欧元÷10,000欧元）。一开始投资5,000欧元的 话，你的报酬率自第一年就达到50％。你自己算后续的收益，请将 财产每年的增幅列入考虑。你会发现跟储蓄存款的2％年利率天差地 远。 要获得最高的报酬率，结论显而易见，你该遵守的原则如下：投 入的资本越少，报酬越大。“所以说理想的交易是尽可能少付钱，月 租金跟房贷月付金相当。”你都理解了。运用这两个原则，你必然懂 得精挑细选，树立正确的不动产投资方向。 “好吧，可是有可能拉 长贷款年数。”很有可能。不过谨记这一点：就租赁投资来说，贷款 年数多长根本不重要，假如你挑选的原则是月租＝贷款月付金，付出 最多努力的人是你的房客 （高付出低收益），而不是你自己。 也别认为你得背负长期贷款。房租价格跟着房市行情走。你可以 调高每月还款金额，只要注意维持同等房租收入。如此一来，还款期 得以缩减，加快清偿债务的速度。