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关于发展郑州市住房二级市场的思考 2002-6-19 房地产市场的结构体系主要包括两大块： 一块是增量市场， 即房地产初次转让， 也称为 住房一级市场；另一块是存量市场，即再转让及租赁，也称为住房二级市场。长期以来，由 于住房短缺产生的需求，住房发展处于增量型发展时期，市场结构呈现出一级市场比重大、 表现比较活跃的特征。 但是， 从发达国家和地区看， 一个发育完善的房地产市场是以二级市 场的发达程度为标志的， 从某种意义上讲， 二级市场制约一级市场， 尤其在房地产作为家庭 最大的商品投资转折时期， 大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值。 正如此， 作 为房地产市场的一个重要组成部分的住房二级市场是否活跃， 直接影响到整个房地产市场的 发展。 随着我市住房制度改革的不断深入，住房的商品化使人们的住房观念发生了质的变化。 城市居民客观存在的经济收入的差异， 使房地产市场必然形成梯级消费。 即高收入者购买商 品房， 中低收入者购买经济适用房或二手房， 困难职工租住廉租房。 由于占大多数的中低收 入者是房地产市场消费的主体，因此住房二级市场必将逐步成为房地产市场的主流。为此， 加快搞活住房二级市场， 对于保证房地产市场持续发展、 盘活市场存量、带动市场增量，进 而拉动国民经济增长都具有现实的重要性和紧迫性。 对于放开搞活住房二级市场，我市于 1999 年 11 月 26 日就颁发了《郑州市已购公有住 房和经济适用房上市交易管理暂行办法》 。2000 年全市私有住房交易 1439 套，其中已购公 有住房和经济适用房成交仅 176 套； 2001 年私房成交 1759 套，其中已购公有住房交易 965 套 ，这标志着我市住房二级市场的全面开放。 虽然我市的住房二级市场与周边省会城市相比居于中等偏上水平， 但就目前的上市交易 量与房改审批办证量、 住房存量相比， 却还没有形成二级市场较为活跃的局面， 与沿海城市 相比还存在着较大的差距。 为进一步放开搞活住房二级市场， 加强二级市场管理， 促进住房 消费和市场流通，改善居民住房条件，郑州市人民政府在 2001 年底印发了《郑州市住房二 级市场管理办法》 ，对简化二手房上市手续，降低二手房交易收费，规范中介行为等有关政 策都进一步作了明确、具体的规定。 然而，据 2002 年 1—4 月信息统计， 二手房需求信息登记量 2．8 万余条，出售信息登 记量 4 万余条， 供应远远大于需求，供需矛盾突出 ； 1－4 月二手房共计成交 1485 套，平均 每月成交 371 套，说明市场提供的房子不是市场需要的房子， 价位普遍偏高， 中低收人需求 者难以接受，二级市场供求错位，成交情况不理想。造成这种情况的制约因素是多方面的， 既受经济发展程度、 居民购买力高低的影响， 也有人们的心理观念和市场发育程度等多方面 的原因，住房二级市场存在的问题不容忽视。 首先， 单位在将房改房出售给职工个人时， 大多数都约定如要出售住房， 产权单位有优 先购买权， 单位如不同意房子上市， 公房就不可出售。这样就造成二手房供应量减少， 从源 头遏制了二级市场的发展； 由于许多单位还存在类似于物业管理性质的部门，