裕客隆购物广场项目可行性建议书.docVIP

注意保密，禁止外传! 第一部分项目简介 一、 项目名称 裕客隆购物广场项目（以下简称“项目”） 二、 项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路180号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约1公里即到。 三、 项目的交通状况 项冃坐落在沙井区沙井镇中心城区，650路755路758路781路多 条公交线路可以直接到达。 四、 项目规模 项冃建筑面积28494.70 m2,共有四层，每层楼高5.1米。首层 建筑面积为7931.07 m2 ,楼板荷载300 KG/nf。第二层建筑面积 为7664.65 m2 ,楼板荷载300 KG / m2 o第三层建筑而积为 7654.92m2，楼板荷载300 KG / m2o第四层建筑面积为5244.06m2 , 楼板荷载300KN/m2o合计28494.70 m2。另有露天停车位160个。 楼层 甑面积(ltf) 1F 7931.07 自懿市 自营 KFC、手机、化妆 品、饰品、r■场小 吃、静1通讯、华 源门诊、药房 2F 7664.65 自諫市 自营 音像、电器、 分成 3F 7654.92 整 4F 5244.06 目弼 漬中 28494.7 五、 业主的基本情况介绍 该项冃的业主是一个家族企业，企业中的几个负责人都是一个 家族里的几代人，他们家主耍人员都在东莞虎门从事服装相关的生 意，之所以來到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设 阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建 成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六、 项目的其他情况 经营状况 项冃于2004年开业至今己有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度, 目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为 单一。 项目1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目 周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 冃前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德 基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均T 2009年年内到期。 （二）租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期20年，原始租金15元/ 平方米，合共417000元/月，每五年递增15%。冃前该商场开业己将 近五年。 时间段 租金单价 原合同条件 约定条件 2004- ——2009年 15元/m7川 15元対/月 2009- ——2014年 17. 25/m2/月 15元/m2/月 2015- ——2019年 19. 84/m2/ 月 17. 25/m2/月 2020- ——2024年 22. 82/m2/月 19. 84/n?/月 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司 接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新 计算递增吋间，且已于村里达成一致意见。仅此-项，在剩余的合 同期内，共计节约租金成本1300多万元。 七、项目的进程 我司从2009年7月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍 下，与丁家取得联系，并对该项冃进行初步的调研与考察，并要求 广州市总商会捉供了一份较为详尽的项冃初步可行性研究方案。 在了解了项耳基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位 于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营, 实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势， 导致对方决定出让该项目的经营权。 通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种 关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项冃由于主要面向外 来务工人员，虽有一定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百 百货、新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为, 由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑 面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的一个主 力商场，实行统一打造、统一推广、统一物管、分租经营的方式， 赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。 经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚 的承租条件。项冃经营权转让费用由最初的1700万人民币，降低为 1260万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁 期内可节约1300万的租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中 处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力, 以及相应100多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本, 扫清了未來物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定 了较为优越的基础条件。 现该项冃的主要谈判工作基本告一段落，进入项冃建筑合法 性、合规性实际落实及项目建筑工程、配套设施、设备相关技术指 标