商业地产行业信用分析框架.docxVIP

正文目录 商业地产进入个券时代 4 行业进入低速发展时期 4 商业地产经营模式 5 出售模式 5 自持模式 6 轻资产模式 6 多种模式结合 7 主要业态分类 7 零售物业 7 写字楼 9 酒店 10 经营分析框架 12 公司及项目规模影响抗风险能力 12 经营策略决定营运能力 13 运营水平影响企业现金周转 16 公司管理是企业经营的根本 19 财务分析框架 21 资产质量是分析的基础 21 盈利能力反映资产的竞争力 22 营运能力影响现金回流速度 22 偿债能力是信用资质的直接体现 23 行业发债主体总览 24 风险提示 26 图表目录 图表 1： 我国商业地产开发投资经历三个阶段 4 图表 2： 2013 年来商业地产销售均价涨幅远低于住宅地产 4 图表 3： 各类占细分行业房地产开发投资额的比重 5 图表 4： 商业地产开发运营流程 5 图表 5： 居然之家租赁店模式流程图 6 图表 6： REITS 结构示意图 7 图表 7： 商服用地和商业营业投资额近年来逐步收缩 8 图表 8： 2019 年多数主要城市优质零售物业新增供应量比往年下降 8 图表 9： 主要城市优质零售物业空置率 8 图表 10： 主要城市优质零售物业首层租金 8 图表 11： 不同后期运营模式下零售商业分析的重点指标 9 图表 12： 金融+信息技术行业 GDP 同比领先写字楼租金约 1 个季度 9 图表 13： 主要城市优质写字楼空置率 10 图表 14： 主要城市优质写字楼首层租金 10 图表 15： 酒店出租率与 GDP 增速变动趋势相近 10 图表 16： 人均国内旅游花费和出游率平稳提升 10 图表 17： 各类旅游花费占比 10 图表 18： 中美酒店客房平均房价占可支配收入比重对比 10 图表 19： 各星级饭店客房出租率 11 图表 20： 各星级饭店客房平均价格 11 图表 21： 2019 年 12 月部分省市星级饭店平均出租率与房价 11 图表 22： 信用分析框架 12 图表 23： 商业地产发行主体规模及品牌情况 13 图表 24： 商业地产经营策略分析框架 14 图表 25： 商业地产发行主体经营策略分类 14 图表 26： 商业地产发行主体经营情况 15 图表 27： 同一地段某两家企业的写字楼运营情况 16 图表 28： 某两家企业零售物业运营情况 16 图表 29： 2017-2020H1 商业地产主体经营指标 18 图表 30： 公司治理分析框架 19 图表 31： 商业地产发行主体股东情况 20 图表 32： 2019 年样本主体会计计量方式及公允价值变动收益占比 21 图表 33： 2019 年样本主体盈利能力表现 22 图表 34： 2019 年样本主体营运能力表现 22 图表 35： 2019 年样本主体偿债能力与资本结构表现 23 图表 36： 23 家商业地产发行主体 24 图表 37： 存量债券剩余期限多在 3 年以内 24 图表 38： 债券发行方式以公募发行为主 24 图表 39： 发行主体简要计算信用利差概览（单位：BP） 25 图表 40： 行业发债主体信用评级以中高等级为主 25 图表 41： 行业发债主体以民营企业为主 25 图表 42： 报告提及公司信息 26 商业地产进入个券时代 行业进入低速发展时期 我国商业地产从上世纪 90 年代至今经历了兴起探索、爆发增长、低速发展三个阶段。经过 二十余年的发展，商业地产从兴起到粗放式扩张，再到逐步回归理性，已经成为我国房地产行业的重要组成部分。 图表1： 我国商业地产开发投资经历三个阶段 图表2： 2013 年来商业地产销售均价涨幅远低于住宅地产 (亿元) 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼 ( ) （元/平方米）  房屋平均销售价格:商业营业用房 25,000 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼:同比 40 房屋平均销售价格:办公楼 房屋平均销售 房屋平均销售价格:住宅 20,000 15,000 10,000 5,000 0 30 20 10 0 (10)1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019  14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000  2013 2014 201