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苏州新区项目提案报告 定位分析 定位分析 一、开发理念定位 倡导“健康、生态、水景”生活 健康生活最主要的是一种生活观念和生活方式。 在继承地吸收的基础上， 根据苏州新区的环 境、风貌、人文特点提出适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“ 健康、生态、水 景 ”生活理念。 二、市场定位： 【生 态 活 水 景 观住 宅 】 根据目标消费者的特征，定位为“水景生态住宅” ，并且根据市场状况，既生动又形象地赋 予这一定位以丰富的内涵， 与市场上众多的水景， 。即现代人追求 “健康生活”，它力图以 “现 代版的水景住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的生态居住环境以及和谐人本的物业服务。 这四大要素来打造新区人居新生活。 在市场中建立独特的品牌个性， 塑造人性化的品牌气质， 以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。 三、价格定位 建议住宅均价 4,800 元/ 平米。 ü高于现在本区域同质竞争个案 （苏香名园）的均价 4400 元/ 平米，但项目推案时间应在 2005 年的下半年，市场的上升可以支撑这一价位。 ü项目的高品味和档次决定售价高于其他邻近个案 ü项目与苏州其他区位的楼盘相比，具有超值景观价值和升值潜力，价廉物美，物超所值。 四、目标消费者简析 经过广泛细致的调查与分析，目标消费者的特征清晰地展现在了我们面前： 1、年龄： 28— 55 岁之间，主力人群为 35— 45 岁。 2、社会阶层：当地及周边居民，新区工作人员，市区二次置业者 3、性别：男性为主。 4、面积需求：三房 110-120 平方米，二房 80-100 平方米。 5、区域：新区，市区，吴中区。放眼整个市区，以新区和吴中区为主，发挥地域优势。 6、购房目的：改善现居住状况；外地来苏发展落户苏州的；银行负利率，各类税收增长， 股市低糜，把现有富裕的资金购买房产，将不动产作为投资理财的； 产品建议 一、产品建议 （一）项目的整体建议 1、在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时 形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取 水景社区的规划形式。 2、注重中庭水景园林设计，确保各朝向的景观量，注重塑造产品和营造环境及居住氛围， 强调产品的均好性。 3、注重商业配套的完善。 4、通过产品设计来强调项目的高品质性，树立区域内极具竞争优势的项目形象。 5、建立天然活水循环系统： “活水”首先要能顺畅地流动循环，其次，它应有一定的净化能 力，维持景观水质。因此，建议项目利用两面环水的地理优势，将河水引入小区，经由 天然活水净化系统，使小区内的水质优良，景观更优美。同时，净化系统还会带来独特 的景观，如“湿地景观” 。 （二）产品细节建议 1、建筑形式 （1）建筑风格 建筑风格定位为新现代主义简约风格： 为了体现小区的主题， 整体风格上的处理应以整个小 区建筑物的风格来达到体现生态、 舒适、 安静的主题的目的， 整体风格引入新现代主义简约 风格。 现代风格的作品大都以体现时代特征为主， 没有过份的装饰，一切从功能出发， 讲究 造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。 （2 ）外立面 ü强调健康、舒适内涵的体现。 ü造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，随着规划布局平行展开，住宅造型也随 之变化。 ü注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透 的效果，与中庭园林和周边绿化有机结合。 ü采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。 ü色彩应追求简洁现代的视觉感受，通过色彩的运用营造休闲、舒适、时尚、自然的家居氛 围。