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御龙湾精装房销售建议 佛山经纬房产咨询有限公司 韶关事业部 2014 年 4 月 11 日 市场背景 ? 近大半年来，深圳、上海、北京等全国一线城市房价已经出现大幅 下滑，并受国家相关政策、房地产市场供求关系的影响，使市场成 交量走低，从而出现供大于求的局势导致房价下跌。韶关属于粤北 地区城市相对来说较为落后，总体房价相对比较偏低，但随着近两 年物价的不断上涨，建筑材料、人工费用等开发成本也随之上涨， 从而导致房价不断攀升。而部分潜在客户群受国家相关政策、全国 市场大环境的影响也在持币观望态度，而恒大碧桂园的大型房企主 要推出洋房均为精装房，以精装吸引客户眼球，省去装修麻烦，也 是一大卖点，加上价格不高，所以成交量较大。 精装销售目的 1 、增加卖点、吸引客户：与实力较强的装修公司强强联合，当样板 房装修完成后，即可吸引客户眼球，增加项目的品质感与客户对项 目的认同感。 2 、结合韶关大型房企的相关经验，进行细化调整，走差异化、针对 化路线以求在韶关市场竞争中占有一席之地。 3 、以精装房为一个卖点，获取市场及客户对项目更深层次的认可。 方案建议一 ? 为了方便购房者，解决购房者资金压力，我们对全新的单位进行整 体精装修，统一标准。 ? 溢价率：韶关目前精装房的装修的装修均价 1500-2000 元，而实际 报价经调查约为 800-1200 元左右，装修溢价约为 700-800 元左右。 交楼标准 材料 配送家电 大厅 地面：铺设地砖 —— 墙角线 瓷砖 —— 全屋墙体 ICI （卫浴间、厨房除外） —— 厨房 地板：大理石地板；灶台： 花岗岩 水龙头、洗手盆、橱柜、美的消毒 碗柜、美的微波炉 卫浴间 地面：大理石洗手台：大理 石墙体：贴磁砖 水龙头、淋浴器、马桶、 卧房 地面：地板；飘窗台：大理 石 —— 全屋门 甲级防火门 —— 集体装修开发流程 ? 装修公司确定 → 样板房展示 → 业主购 买单位 → 材料选购 → 装修施工 → 装修 监理 → 质量验收 → 收楼 → 后期质量维 护等。 装修流程 装修一次到位 实施提示 装修时间 由欧浦置业公司统一组 织，在土建完成后购房 者入住前，不对购房者 居住影响 装修设计及装修 施工组织 由欧浦置业公司选择有 资质、有实力、有信誉 的家装公司对所有单位 整体进行装修 装修设计造价、 风格应和住宅本 身的定位相适应 。 装修施工 装修住宅内容主要包括 硬装（不包含灯饰） 装修监理 由开发商选定监理公司 进行装修监理 物业公司配合现 场监督。 质量验收 由开发商、家装公司、 客户、物业公司及监理 单位联合验收。 保修和维护 由开发商和选定的装修 公司对所有购房者实行 统一的质量保证和保修 制度，并可和物业公司 协商维护。 优势分析 精装房对业主优势： 1 、降低置业、居家门槛： 装修款可计入总房款进行银行按揭，业主无需再承担购房后装修费用 ，缓解资金压力，由开发商统一装修，物料人工成本降低。据统计，集中装修要比个人装修在 耗材方面减少 20% 以上。 2 、省时、省心、省事，由开发商统一设计，业主无需再花一两个月时间去办理房屋的装修，也 不需要和家装公司在物料方面讨价还价。 精装房对开发商优势： 1 、增加项目核心竞争力，与本地其他楼盘进行差异化，增加项目品质和客户认同感。 2 、着眼消费者，增加目标客户群体，降低里二次装修物业管理难度。 3 、避免装修带来的二次污染，避免了有些业主装修时为了满足自己的需求，自行拆梁、毁柱为 安全带来隐患。 劣势分析 精装房对业主的劣势： 1 、目前行业内缺乏对精装房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有所不符 ，无从追究。 2 、对装修风格不满足，认为千篇一律，不能展现个性。 精装房对开发商的劣势： 1 、如何与装修公司合作，如何统筹土建和装饰，明确分工，对装修的顺利进行非常重要，倘若装 修搞不好，不但起不到促进销售的作用，反而会产生阻碍。影响企业品牌形象。 2 、合同价格较高，对相关税、费有一定影响。 销售价格体系 ? 合同中只有一个总价款，该价格分为两部分，毛坯房价格与装修价 格，最终合为一个总额在商品房购销合同中体现。 ? 由于装修价格是根据开发商统一的装修方案确定的，装修价格也可 按揭。 ? 由于装修费用计入总价款，由此额外产生的契税、维修基金、印花 税等由客户自行承担。 ? 银行