青年大街项目开发可行性研究报告.docx

青年大街项目开发 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概况 一、项目名称： 青年大街项目 二、项目基本情况 本项目为***市沈河区政府招商项目，计划于2009年底以招拍挂的方式推出市场，挂牌出让价为占地面积 24,689元/平方米，总地价为 52,834万元。集团于2009 年12月31日参与该项目的土地拍卖，并获得了该土地。 项目规划面积21,422平方米，用途为商业和居住，容积率10.0。预计总投资19.8 亿元人民币，销售收入约38.19万元。 三、项目背景及位置 1、项目背景 （1）***市独特的区位优势 区位 ***位于中国东北地区的南部、##省东北偏东，从全球区位经济和地缘政治的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地。是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。***地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，具有重要的战略地位。 经济 经济实力反映出一个地区的综合经济实力，是城市对外竞争的核心。*** 目前的经济实力综合指标在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、***、重庆、哈尔滨），三大产业经济指标综合排名位列第3位。 ***集中了基础工业和加工工业为主的8大城市，分别是中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之称阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成了***为核心的共有2400万人的##城市群和经济区。预计2010年***市国民生产总值将达到4000亿元， 交通 ***拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编制站和中国最高等级的“一环五射”的高速公路网。沟通世界的大连港、营口新港和锦州港，距*** 均不超过400公里，具有得天独厚的地理优势。 （2）金廊的区域优势 金廊定位为***中央都市走廊，旨在形成一个汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个前导产业为一体的服务业产业群。通过逐步的开发和改造， 使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区，成为***充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。经过六年的开发建设，已初见成效。目前金廊工程规划建设项目共140项，规划总占地面积约1222万平方米，规划总建设规模约5253万平方米，预计投资总额2631亿元。已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等 28 个项目已先后竣工并投入使用， 另有华润万象城、茂业项目、嘉里建设项目等众多综合体项目在建。 开发建设金廊是完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为***充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。 2、项目位置 本项目位于***市沈河区青年大街，沈河区是***的政治、文化、金融中心，青年大街沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，金廊是***城市发展战略中的核心概念，以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长 12 公里，平均宽度 1—2 公里，总面积 17.7 平方公里。其中在沈河区全长约 6~7 公里。 本项目所处的青年大街沿线是金廊的黄金地段，该地段土地稀缺、配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利，而且本案周边高端项目众多，市场热度较高，有良好的市场氛围及发展前景，该地段也是青年大街沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。 位置图一 3、项目现状 目前该项目宗地内正由政府在实施拆迁平整，并承诺挂牌成交后将以净地交地。 4、项目规划指标要点 方案总平面图 规划指标数据表 第二章市场分析 一、宏观经济分析 1、***近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大 2009年全国各市GDP排名 排名 城市 GDP（亿） 增长率（%） 省内排名 级别 10 青岛市 4900 11% 鲁1 副省级 11 佛山市 4814.5 13.5% 粤3 地级市 12 武汉市 4560 13% 鄂1 副省级 13 成都市 4502.6 14.8% 川1 副省级 14 大连市 4410 15% 辽1 副省级 15 ***市 4350 14.1% 辽2 副省级 16 南京市 4230.2 11.7% 苏3 副省级 17 宁波市 4214.6 8.6% 浙2 副省级 18 唐山市 3850 11.2% 冀1 地级市 19 东莞市 3763.2 5.3% 粤4 地级市 20 烟台市 3720 12.4% 鲁2 副省级 21 济南