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［中原研究］城东融创地块价值分析 随着拍卖师最后一槌落下，有着“ 111产城东地 眼”美誉的306亩地块，以130万元/亩的价格被成都 融创置地有限公司拍走，成交价与起拍价的比率仅为 8. 3%o此次竞拍并没有想象中那样惨烈，仅仅经过9 轮共20分钟的塵战。亦标志着融创在成都的房产开发 步入实质性阶段。 一、拍卖地块及周边现状 “中产城东地眼”的总面积为306. 0767亩，位于 三环路、成龙公路、四川师范大学合围区域，用地规 划性质为二类居住用地（公建配套用地）兼容商业用 地。地块分为A、B、C三个相连板块，略成“品”字 形分布，整体形状方正，利于房产开发，其中A、B 两地块将被一条宽约20米的市政规划路自然分割。 经过调查发现：从二环路起，东润枫景、万科城市 花园、学府芳邻、雅郡、校园春天广场、卓锦城等楼 盘在成龙路沿线接连不断。由于锦江区政府也拟将整 体搬迁到地块附近，区域政治中心所产牛的社会经济 联动效应，对该地块的价值提升不可估量。 表一：宗地基本情况及要求 地置 宗位 K积(￥方料 土地 用 途及 使 用年 限 规划设计条件 容积 率 筑度 建密 建筑高 度（米） 绿地 率 用地使 用性质 锦江 区三 圣乡 大观 村1、 2组、 新华 村5 组、 华新 村3 组 2040 51.1 7 m2 合 306. 0767 田 宅年业年 住70商40 A2. 3 A30 % A：多层 24中高 层三40 30% 蠶錨占飜Ko%o 一-住{配地B块容业而1 BW4. 0 B23 % B：住宅 60 CW2? 3 C30 % C：多层 24中高 层三40 二、市场地价分析 我们选取了地块周边邻近的三个房产项目（二个在 售、一个己售罄），作为本地块价值估算的参照，其 平均销售价格在3600元/nf左右，部分项目价格突破 4500元/平方米，见下表： 表二：地块周边代表项目情况列表 项目名 称 占地面 积 （平方 米） 总建筑 面积 （平方 米） 平均价 格 （元/平 方米） 建筑形态 彩域 4万 6万 4200 :花园洋房 +小高层 雅郡 6万 10万 3500 多层+小 高层 校园春 天 （已售 完） 住宅： 3100 商铺： 11000 多层+商 业街区 假设该项目在1年后推出，结合项目特征并参照该 区域现有项目的销售价格趋势来看，预计其住宅部分 销售价格在3500元/平方米左右，商业部分销售价格 在7000元/平方米左右。若按照此价格水平，商业总 量不超过总建面的10%,结合地块规划容积率2. 3和4 的要求，可测算出该地块的市场价值一平均每亩地价 的价格： 首先，进行地块建筑面积测算（可由规划方案测算得 出，见下表）： 表三：建筑面积测算 计 算 容积率 取值 计算 值（平方 米）  内 容 建 筑 面 积 （地块 A、C） 2.3 （70905.4+52767.61） x2.3 284448 （地块 B） 4.0 63600x4.0 254400 公建部 分1.0 16778.16x1.0 167716 总 建 筑 面 积 284448 + 254400+ 16778.16 555626.16 可 销 售 面 积 555626.16-16778.16 （其中商业占10%） 538848 （其中商 业占 53884.8） 由此可得，该项目的总建筑面积为555626. 16平方 米，可销售面积为538848平方米。然后，我们采用收 益还原法对该项目地价进行初步计算，计算过程中按 利润率30%计算，则开发成本（W）二总销售收入* （1 +毛利润率）二总销售收入-1.3； 在房地产开发过程中涉及到的开发成本又可以分 解为以下项目： 表四：项目开发费用明细（此处略） 从以上的结果不难看出，通过收益还原法测算出的 该宗土地的价格为140. 3万元/亩，高于本次起拍价格 20. 3万元/亩，高于实际成交价10. 3万元/亩。 三、价格预测 根据表四的项目开发费用的详细列表，我们可以现 在土地的实际成交价格130万元/亩为基础，结合项口 预估的利润率，分析该项目开发后的住宅销售价格（商 业部分仍以7000元/川计算）。 开发成本W二前期工程费A+建安工程费B +基础设施 费C+管理费用D +销售费用E +财务费用F+营业税及附加G +行政收费H +不可预见费J+土地管理费及土地拆迁费K + 土地成本L 总销售收入S二开发成本WX lo 4 经过计算：住宅销售价格P=3253元/平方米，与预测 地价时所预设的3500元/平方米相比低了 247元/平方 米，约7个百分点。 四、楼盘竞争机会 该地块为融创集团在成都市内拿到的第一块地，有 意将其建成城东川师大附近的小高层建筑集群，届时 城东成龙路板块势必形成成都高尚社区的又一集中区