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（经营管理）购物中心经营 管理注意事项锦集 ◆高级购物中心经营管理注意事项 一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验 高级购物中心，作为企业持有物业是长线投资，资金的长期沉淀需要较长的时期，未来收益 主要来自两点：一是今后长期稳定的现金流，二是资产的变现。当然，如果能进行公允价值 记帐，长期沉淀资本也可以在企业账面价值进行体现。 二、选址与市场定位 购物中心选址非常重要，首先是交通与区域环境，商业地产对地段的要求更强于住宅和酒店， 在交通便利、人流密集、资讯发达的成熟商业区为首选，在城市规划新区选址面临未来城市 规划实现可能性的风险很大。 目标消费群体影响购物中心的市场定位与开发档次。高级购物中心的消费者的消费行为完全 不同于大卖场，沃尔玛、家乐福主要是针对大众客户，高级购物中心客户是高端消费者，两 者消费群体的差异不仅表现在客流量，更体现在产品类别、服务方式、装修水平、购物体验 上，同时在业态引进中也有区别，如餐饮、娱乐、休闲产品。 通过招租经营是购物中心运营的主要方式，因此在规模上要适度控制，尤其是层高与层数。 一般来说，规模越大的购物中心越难管理，国内盈利性较好的购物中心规模一般在 5—8 万 平米，首层租金最贵，在北京可以达到 1000 元/平米/月，出租率也比较高。 三、主力店决定成败 主力店不仅能为购物中心带来人气，更重要的是一些其他高端品牌会跟随主力店同时进入。 当初金融街购物中心与亚洲首席时装名店LaneCrawford(连卡佛)签约后，世界顶级品牌 LouisVuitton 、Dior 、Gucci 、Ferragamo 也纷纷进驻。 主力店进驻后，接下来就是购物中心次主力店、特色店与互补产品店。 四、购物中心规划设计 首先是交通体系规划，包括平面交通、竖向交通、人车分流、出人口设计、停车设计、卸货 区安排。 第二是层高与荷载设计，不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。如果只是单纯的珠 宝首饰、高档服装、名酒超市每平米负载 1200KG 足够。如果配备餐饮，在设计时还要提前 考虑排油、排烟、新风、供水、排水。 五、成本控制 国内做高端购物中心的开发上，在材料选择、档次规划上不遗余力，结果是成本普遍偏高， 由于是经营型物业，在以后的租金策略制定与投资回收期上会遇到麻烦，因此成本控制非常 重要，结合金融街购物中心的建造经验，在一些装修材料选择上，国内品牌就可以满足要求， 石材、地板、玻璃、电梯涂料建议国产高级品牌。 在成本控制方面，建议依托集团优势采取集中采购，可以和写字楼、酒店用材保持一致，尤 其是对厂商的选择上，在施工过程中，甲方对施工队伍的管理也很重要，图纸会审要精细， 减少今后变更的数量，同时与施工单位签订一次包死合同。 六、物业服务 物业服务是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。 商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意 味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到 20%-40% ，只有等到开业三 年稳定后，租户置换率才可能降至 2%-3% 。 ◆ 俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，战略 规划起决定性作用！ 来源：联商论坛 购物中心战略规划工作至少包括下列内容：调研信息、明确定位（核心目标客户、边缘 目标客户）、招商层次与比例规划、招商（租户）引入考核标准、场地规划、业态分布设计、 业态比例控制、整体运营计划、部门运营计划以及租户KPI 、部门KPI 、员工KPI ，等等工作。 这是未来购物中心有效、健康运作的坚实基础。 招商管理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商 品管理（当存在自营部分时，可能会涉及到商品的进、销、存、价格管理及相应的供应商管 理和专柜管理，故以其他颜色显示以示区别）是购物中心的服务核心，核心服务对象为租户， 补充服务对象为顾客。会员管理将使购物中心以更加统一的形象、统一的服务、统一的推广、 统一的活动来面对客户。对象明确的会员管理，不仅是提升核心目标客户忠诚度的有效方法， 更是吸引边缘目标客户转化为核心目标客户的一记良方！ 购物中心为租户、顾客所提供的各种服务是否有效，是否到位，最终将在财务指标上体 现出来。同时，财务管理对外也是一项服务--能否清晰、准确、及时的提供帐单明细（固定 租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细，等）、能否便 捷的为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细